Schimmel an den Wänden, eine Baustelle vor der Haustür, die Heizung fällt aus: Es gibt viele Dinge, die das Leben in einer Mietwohnung beeinträchtigen können. "Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn die Wohnung vom Sollzustand abweicht. Die Nummer eins der Mängelliste ist Feuchtigkeit in der Wohnung, oft in Verbindung mit Schimmel", erklärt Ziaja. Doch was, wenn der Vermieter nicht handelt, kein Geld für die Reparatur zur Verfügung stellt oder gar nicht erreichbar ist? Grundsätzlich kann Schimmelbildung in der Wohnung eine Mietminderung rechtfertigen, sofern sie auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Bevor man die Miete mindert, gilt es jedoch klarzustellen, wer tatsächlich für den Schaden verantwortlich ist.

Fristlose Kündigung gerechtfertigt

In einem aktuellen Fall hat ein Mieter aufgrund von Schimmel und Kondenswasser – die seiner Meinung nach auf bauliche Mängel zurückzuführen waren – die Miete um zwanzig Prozent gekürzt. Der Vermieter dagegen meinte, der Schimmel sei durch unzureichendes Lüftungsverhalten entstanden und kündigte dem Mieter wegen eines Mietrückstandes von 3400 Euro fristlos. Ein Sachverständiger vom Gericht kam vor Ort zu der Einschätzung, dass tatsächlich mangelnde Lüftung in einem Zimmer mit zwei Aquarien und einem Terrarium Ursache der Schimmelbildung seien. Obwohl der Mieter daraufhin seinen Rückstand von 3400 Euro beglich, war die fristlose Kündigung wirksam. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Zahlung zu spät kam, weil die gesetzliche Frist von zwei Monaten überschritten war. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist, dass der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Schriftlich informieren

Um auf der sicheren Seite zu sein, muss bei der Mietminderung ein bestimmtes Prozedere eingehalten werden. "Der Mieter muss den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und ihn auffordern, diesen innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben", erklärt Volker Ziaja. Wie lange der Vermieter dafür Zeit hat, hängt dabei von dem Mangel ab: Fällt etwa im Winter die Heizung oder die Warmwasserversorgung aus, ist eine 24-stündige Frist angemessen. Verstreicht diese Frist ohne dass etwas passiert, muss der Mieter den Vermieter auf alle Fälle schriftlich in Verzug setzen. Erst dann kann er eine Reparatur selbst in Auftrag geben. Juristisch spricht man dann von einer so genannten Ersatzvornahme.

Sollte es zu juristischen Auseinandersetzungen kommen, muss der Mieter eventuell nachweisen, dass er diese Schritte auch unternommen hat. Deshalb sollte für den Schriftverkehr bevorzugt das Einwurf-Einschreiben verwendet werden. Im Gegensatz zum Einschreiben mit Rückschein hat der Empfänger hier keine Möglichkeit, die Annahme zu verweigern. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, den Vermieter per Fax zu kontaktieren - hier sollte die Sendebestätigung direkt auf dem Schreiben vermerkt sein. Die Zustellung ist auch per Bote oder eigenhändig im Beisein eines unabhängigen Zeugen möglich: Der Zeuge muss den Inhalt des Schreibens kennen und darf mit dem Mieter weder verwandt noch verschwägert sein.

Im Notfall schnell agieren

"Sobald die Mängelanzeige den Vermieter erreicht hat - also in seinem Briefkasten liegt oder per Fax eingegangen ist - hat der Mieter alles Notwendige erledigt", erklärt Ziaja. Dies gelte auch, wenn sich der Vermieter im Urlaub befindet und nicht hinterlassen hat, wo er zu erreichen ist. Vermieter sollten daher bei jeder Abwesenheit ihren Mietern Bescheid geben oder eine Vertretung für Notfälle benennen. Bei einem Wasserrohrbruch muss allerdings umgehend gehandelt werden, um den Folgeschaden möglichst gering zu halten. In besonders dringenden Fällen sollte der Mieter deshalb versuchen, den Vermieter telefonisch zu erreichen, notfalls auch auf den Anrufbeantworter sprechen und um Rückruf bitten. Sollte sich der Vermieter nicht melden, muss in Eigeninitiative ein Handwerkernotdienst beauftragt werden, der den Schaden zumindest behelfsmäßig repariert. Ein Mieter, der in einer solchen Notsituation nichts unternimmt, macht sich unter Umständen schadenersatzpflichtig.

Mieter muss in Vorkasse treten

Im Notfall muss der Mieter die Kosten für die Reparaturen zunächst selbst tragen, da er auch der Auftraggeber ist. Er muss sich seine Auslagen dann vom Vermieter zurückholen oder nach Rücksprache mit künftigen Mietzahlungen verrechnen. Es empfiehlt sich, nach Möglichkeit einen Handwerkernotdienst zu beauftragen, der dem Vermieter bekannt ist oder von ihm empfohlen wurde. Manche Vermieter geben ihren Mietern bereits bei Einzug eine Handwerkerliste an die Hand.

Sollte der Vermieter dann immer noch nicht reagieren, kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Hierfür muss der Mieter allerdings wiederum in Vorkasse treten. Hier gilt aber unbedingt: Dies kann nur in akuten Fällen vorgenommen werden, die das Wohnen unmittelbar beeinträchtigen. Darunter fallen zum Beispiel Heizungsdefekte, kaputte Rollläden oder verstopfte Rohre. "Die Sanierung einer Hausfassade ginge weit darüber hinaus. Auch ein Komplettaustausch der Abflussrohre wäre keine Notreparatur mehr", erklärt Ziaja.

Den Vermieter verpflichten

In manchen Bundesländern, etwa in Hamburg oder Nordrhein-Westfalen, gibt es das so genannte "Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum". Darin ist festgelegt, dass der Mieter die Behörden informieren kann, wenn der Vermieter seine Immobilie baulich vernachlässigt. Diese können den Vermieter dann zu Reparaturen verpflichten. Sollte er sich weigern, kann ein Ordnungsgeld verhängt werden. So können Mieter zum Beispiel gegen so genannte Heuschrecken vorgehen, die ganze Häuserblöcke aufkaufen und sie verkommen lassen, um mit den Mieteinnahmen Geld zu machen.