Häufig ist ein Eigentümerwechsel Auslöser für Konflikte. Der neue Vermieter plant möglicherweise die Immobilie selbst zu nutzen, er will modernisieren, versucht die Miete zu erhöhen und macht gleich klar, wer das Sagen hat. Wenn bald eine Mieterhöhung oder Kündigung im Briefkasten liegt, sollte man überlegt handeln. Eine Kündigung darf nicht ohne Grund erfolgen und die Miete nicht ohne Grund erhöht werden, auch nicht, wenn es einen neuen Eigentümer gibt. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, der so genannte Mietspiegel. Wenn der sich erhöht, kann auch die Miete schrittweise angepasst werden. Erlaubt ist auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
Modernisierung
"Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung sind zunächst keine Grenzen gesetzt, allerdings darf die Wesentlichkeitsgrenze von 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete nicht überschritten werden", erklärt Mietrechtsexperte Volker Ziaja. Das Recht auf Widerspruch sowie ein Sonderkündigungsrecht bleiben bestehen. Wer nicht mehr in der Lage ist, die gestiegene Miete nach einer Modernisierung zu bezahlen, kann bei der Wohngeldbehörde einen Zuschuss beantragen.Der Vermieter muss die Art, den Umfang und die Dauer der Modernisierung drei Monate im Voraus schriftlich mitteilen. Zudem muss er erwähnen, in welchem Ausmaß die Miete voraussichtlich steigen wird. Besondere Härte gilt bei Mietern in hohem Alter, mit gesundheitlichen Problemen oder wenn der Mieter nicht in der Lage sein wird, die höhere Miete zu bezahlen.„Sollten Sie das Gefühl haben, dass Ihr Vermieter Sie loswerden will, suchen Sie zuerst das persönliche Gespräch, rät Ziaja. Manche Vermieter versuchen sogar die Mieter regelrecht „herauszumobben“, indem sie etwa das Wasser abstellen. In diesen Fällen sollten Sie einen Anwalt oder Mieterverein zu Rate ziehen und klären, ob Anspruch auf Mietminderung besteht.Abmachungen schriftlich festhalten
Ein Problem beim Eigentümerwechsel sind Abmachungen, die nur mündlich getroffen wurden. Wichtig ist, dass Vereinbarungen mit dem Vermieter beweisbar sind. Mieter, die viel in ihre Wohnung investieren, sollten das auf jeden Fall dokumentieren. „Versuchen Sie es zunächst versöhnlich, sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über Rechte und Pflichten und klären Sie mögliche Missverständnisse. In der Regel normalisiert sich der Zustand nach etwa einem halben Jahr“, so die Erfahrung von Volker Ziaja.
Ordentliche Kündigung
Das deutsche Rechtssystem setzt eine ordentliche Kündigung voraus. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Ab einem Mietverhältnis von fünf Jahren steigt die Frist auf sechs Monate; ab acht Jahren beträgt sie neun Monate.Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse haben, um dem Mieter kündigen zu können. Dieses berechtigte Interesse muss er schriftlich darlegen. Dabei sind drei Möglichkeiten für eine Kündigung vorgesehen:• Eigenbedarf: Der Vermieter kann für sich, seine Familie oder andere sorgeberechtigte Personen wegen Eigenbedarfs kündigen.• Schuldhafte Verfehlung des Mieters: Bei erheblichen Vertragsverstößen wie ausstehenden Mietzahlungen oder Randale im Haus kann dem Mieter gekündigt werden, aber nicht ohne vorherige Abmahnung.
• Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung: Wenn der Vermieter an der Vermietung bankrott gehen würde.
Widerspruch möglich
Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist – spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist – ein Widerspruch aus sozialen Gründen möglich, zum Beispiel wegen eines bevorstehenden Entbindungstermins oder Examens, wegen hohen Alters oder wenn keine angemessene Wohnung in der Nähe der Schule der Kinder gefunden werden kann. Im Streitfall wenden Sie sich am besten an einen mietrechtlich erfahrenen Rechtsanwalt oder den Mieterverein.
Fristlose Kündigung
Grund für eine fristlose Kündigung besteht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Dazu muss der Vermieter die Verstöße gegen die Mietvereinbarungen – wie häufige, laute Partys – aber nachweisen. In solchen Fällen wird von einer Zerrüttungskündigung gesprochen. Bei allen fristlosen Kündigungen muss auf jeden Fall der Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden.Der fristlosen Kündigung muss eine Abmahnung vorausgehen. Der Mieter muss innerhalb einer angemessenen Frist Gelegenheit haben, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Erst wenn das nicht passiert, kann fristlos gekündigt werden. Ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden.Fristlos kündigen ohne vorherige Abmahnung kann der Vermieter bei Zahlungsverzug in nur zwei Fällen: Wenn der Mieter in zwei Monaten nacheinander die Miete nicht gezahlt hat oder aber über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten ausstehen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug kann der Mieter bis zwei Monate nach Zustellung abwenden, indem er die gesamten Rückstände samt Zinsen zahlt.Eigenbedarf
Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, muss dies vernünftig und nachvollziehbar sein. So kann von einer fünfköpfigen Familie nicht verlangt werden, die Fünf-Zimmer-Wohnung für den alleinstehenden Sohn des Vermieters zu räumen. In bestimmten Fällen können sich Mieter auch gegen eine berechtigte Eigenbedarfskündigung wehren: Der Sozialwiderspruch (§ 574 BGB) gilt unter anderem für Mieter, die lange in einer Wohnung gewohnt haben, sehr alt oder schwerbehindert sind. Hier darf der Mieter auf einen Widerspruch hin vorerst wohnen bleiben.Bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig: Umzugskosten, Maklerkosten, Prozesskosten sowie die Mehrkosten für eine vergleichbare Miete können ihm bis zu fünf Jahre rückwirkend angelastet werden.Entschädigung statt Rechtsstreit
Von einer Kündigung betroffene Mieter sollten sich überlegen, ob sie es tatsächlich auf einen langwierigen Rechtsstreit ankommen lassen möchten. Eleganter und finanziell lohnender sei in vielen Fällen eine Entschädigungslösung, so Ziaja: Ist der Vermieter zum Beispiel bereit, Makler- und Umzugskosten zu tragen, kann man sich auf einen Aufhebungsvertrag einigen.
