Claudia Krafczyk

Die Welt der Mieter teilt sich in zwei Teile: diejenigen mit Mietverträgen vor 2008 und diejenigen, mit einen neueren Mietvertrag ab 2009. Denn vor dem weitreichenden BGH-Urteilen zu Schönheitsreparaturen wurden Mieter mit starren Fristen zur Renovierung verpflichtet oder mussten sie immer bei Auszug erledigen.

In neueren Mietverträgen dürften unwirksame Klauseln eigentlich nicht mehr vorkommen. Doch dem ist aber nicht so. Im Gegenteil, es tauchen in neueren, vorformulierten Mietverträgen, zum Teil verwirrende, unverständliche und falsche Formulierungen auf, die dann einen Teil des Mietvertrags ungültig machen. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund kennt die Statistik. "In 75 Prozent aller gängigen Mietverträgen stecken unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen", sagt er. Doch viele Mieter kennen ihre Rechte nicht. Sind Klauseln unwirksam, führt das dazu, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen. Wer es dennoch tut, kann sogar sein Geld vom Vermieter wieder zurück verlangen. (BGH, 27.05.2009, Az.: VIII ZR 302/07)

Was ist eine Schönheitsreparatur?

Eigentlich ist es Aufgabe des Vermieters sein Eigentum in Schuss zu halten (BGB § 535, Abs. 1). Er kann jedoch einige Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was der Mieter durch normales Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und sich mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuern lässt.

WISO-Tipp: Sie als Mieter müssen Schönheitsreparaturen nur innerhalb der Wohnung durchführen. Für alles andere, z.B. Balkon oder Keller  ist der Vermieter zuständig.

Wann muss renoviert werden?

Für Schönheitsreparaturen darf es keine starren Fristen geben. In vielen Formular-Mietverträgen legen Vermieter mit Klauseln fest, nach welcher Mietdauer die Arbeiten durchgeführt werden sollen. Starre oder zu knapp bemessene Fristen für Schönheitsreparaturen sind unzulässig! Werden die Renovierungsintervalle in Mietverträgen mit "spätestens“ oder "mindestens“ eingeleitet, ist die Klausel unwirksam.

Beispiel für starre Fristen: "Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.“ Auch verkürzte Fristen sind unzulässig! Beispiel: "… in Küche, Bad und Toilette alle zwei Jahre, in allen übrigen Räumen alle fünf Jahre.“ Wirksam sind hingegen Klauseln, in denen die Fristen lediglich Empfehlungscharakter haben, wie "etwa“, "grundsätzlich“, "im Allgemeinen“ oder "in der Regel".

WISO-Tipp: Für die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Formularvereinbarungen kommt es auf jedes Wort der verwendeten Klausel an. Vor einem Streitfall, sollten Sie sich in einer Verbraucherzentrale oder von einem Mieterverein beraten lassen.

Endrenovierung bei Auszug gilt nicht pauschal

Vermieter dürfen von Ihnen nur eine Renovierung verlangen, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist oder wenn die Wohnräume beim Auszug deutliche Wohnspuren aufweisen. Eine pauschale Verpflichtung immer bei Auszug zu renovieren ist ungültig. Es gilt der tatsächliche Zustand der Wohnung.

In älteren Mietverträgen, die vor 2008 geschlossen wurden, hält der Bundesgerichtshof (BGH) für Küche, Bad und Duschräume: alle drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele und Toilette: alle fünf Jahre, und für Nebenräumen: alle sieben Jahre für angemessen. "Für später abgeschlossene Mietverträge hat der BGH diese Frage ausdrücklich offen gelassen und angedeutet, dass hier längere Renovierungsfristen erforderlich sind“, erläutert Ropertz die Rechtslage. Und er geht noch weiter: "Das Risiko, mit den alten 3, 5 und 7 Jahre langen Fristen bei Vertragsabschlüssen - nach 2008 - zu arbeiten, grenzt seiner Meinung nach an Fahrlässigkeit." Ropertz rät deshalb allen Vermietern, die vorgedruckte Mietverträge ausgeben wollen, zur Vorsicht und die Mieter im Streitfall zur Prüfung.

Abgeltungs- und Quotenklausel

Zieht der Mieter vor Ablauf der Fristen aus, muss er weder renovieren noch zahlen, außer im Mietvertrag ist eine wirksame Abgeltungs- oder Quotenklausel vereinbart. Dann muss er Malerarbeiten anteilig zahlen, je nachdem, wie lange die letzten Schönheitsreparaturen vor seinem Auszug zurückliegen. Beispielsweise soll der Mieter anteilsmäßig zahlen, wenn in den Wohnräumen, die Renovierungen länger als ein Jahr zurückliegen: 20 Prozent, zwei Jahre zurückliegen: 40 Prozent, drei Jahre zurückliegen: 60 Prozent, vier Jahre zurückliegen: 80 Prozent.

In der Praxis führt das häufig dazu, dass die Mieter doch alle notwendigen Renovierungen selbst erledigen. Die anteilige Handwerkerrechnung kommt oft teurer. Achtung: Starren Fristen bei der Quotenregelung sind genauso unwirksam, wie bei starre Fristen bei Schönheitsreparaturen. In Folge müssen Sie gar nichts machen.

WISO-Tipp: Habe Sie bereits während der Mietzeit renoviert, sollten Sie zum Beweis Rechnungen und Belege aufheben. Lassen Sie Helfer mit Datum und Unterschrift bestätigen, dass die Arbeiten ausgeführt wurden. Die Fristen für die nächsten Schönheitsreparaturen beginnen ab diesem Datum neu zu laufen.

Einbauten bei Auszug entfernen

Sämtliche Einbauten müssen bis zur Wohnungsübergabe auf eigene Kosten rückgängig gemacht bzw. beseitigt werden. Dazu gehören Einrichtungen, die mit dem Mietobjekt verbunden sind, sowie Installationen. Der Vermieter kann z.B. verlangen, dass Bodenbeläge oder die Einbauküche entfernt werden, selbst dann, wenn dadurch die Wohnung Ihrer Meinung nach an Wert verlieren würde.

WISO-Tipp: Haben Sie mit Einverständnis des Vermieters Einbauten vorgenommen, sollten Sie zeitgleich klären, wie damit bei Auszug zu verfahren werden soll. Halten Sie die Vereinbarung im Mietvertrag fest. Im Nachhinein auf Kulanz zu setzen, geht selten gut.

Kleine Reparaturen

Vom Mieter können kleine Reparaturen verlangt werden. Dabei gilt eine Höchstgrenze für die einzelne Reparatur. Darunter fallen Dinge, die täglich in Gebrauch hat, z.B. Duschköpfe. Die Rechtsprechung hat pro Einzelfall 75 bis 100 Euro festgelegt. Dabei gilt das "Alles oder Nichts Prinzip“: übersteigt eine Gesamtrechnung diese Grenze, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Auch eine Differenzzahlung zwischen 75 bzw. 100 Euro und der Gesamtrechnung kann er vom Mieter nicht verlangen.

Außerdem gibt es eine Obergrenze pro Jahr. Der Deutsche Mieterbund spricht von ca. 150 bis 200 Euro pro Jahr und höchstens acht Prozent der Jahresmiete.

Wirksame Klauseln

Die Klausel im Mietvertrag "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist wirksam, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 339/03). Sie regelt nicht nur die Kostenfrage, sie verpflichtet den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen.

Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und zieht aus, ohne zu renovieren, kann der Vermieter noch monatelang die Renovierungskosten von ihm einklagen. Die Verjährungsfrist für den Kostenersatz von Schönheitsreparaturen beträgt sechs Monate. Sie beginnt am Tag der Wohnungsübergabe.

Übergabe mit Protokoll

Ein Übergabeprotokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Um jedoch einen Streit zu vermeiden, empfehlen Experten Übergabeprotokolle beim Ein- und Auszug der Wohnung. Gehen Sie mit dem Vermieter durch jeden Raum. Schreiben Sie Mängel auf. Halten Sie fest, wer die Mängel beheben soll und wer die Kosten dafür trägt.

Außerdem sollten Mieter bei der Wohnungsübergabe immer Zeugen mitbringen und den Zustand der Abnutzung parallel, z.B. mit Fotos dokumentieren. Der Vermieter soll das Protokoll unterschreiben, der Mieter ist dazu nicht verpflichtet. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter das Protokoll diktiert. Es können sich Formulierungen einschleichen, die den Mieter im Nachhinein zu einer Mängelbeseitigung verpflichtet, für die er nicht zuständig ist.

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