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WISO-Tipp  | 12.10.2015  Baumängel - was nun?

Durch die niedrigen Zinsen ist der Traum von den eigenen vier Wänden derzeit greifbarer denn je. Doch es gibt viel Pfusch am Bau: der Keller feucht, die Dachkonstruktion instabil oder die Treppe schief. Mängel gibt es auf fast jeder Baustelle und das Traumhaus kann so zum Albtraum werden. Das kostet Nerven, Zeit und Geld. Wir zeigen Ihnen, wie sich Ärger vermeiden lässt, was Bauherren vor und während der Bauphase beachten müssen, wie sie im Streitfall handeln sollten und weshalb eine unabhängige Bauüberwachung sinnvoll ist. 

WISO-Tipp: Baumängel - was nun?

Es gibt viel Pfusch am Bau. Wir zeigen, was Bauherren vor und während der Bauphase beachten müssen, wie sie im Streitfall handeln sollten und weshalb eine unabhängige Bauüberwachung sinnvoll ist.

(12.10.2015)
Holzhaus von Familie Hellmann

Wohnen im Holzhaus

Holz liegt beim Hausbau aktuell im Trend, denn das Material bietet viele Vorteile. Familie Hellmann hat ihr Holzhaus selbst konzipert. Mick Wewers hat sich den Traum aus Holz aus der Nähe angeschaut.

(11.09.2015)

von Marcel Burkhardt

Der Traum von Marco und Fatima Pitschel von den eigenen vier Wänden hat erste Risse bekommen. Der Grund: Die Zimmermänner haben schlecht gearbeitet. Schwere Mängel am Dachstuhl bereiten den Bauherren Sorgen. „Der Dachstuhl war von Anfang an nicht richtig verschraubt“, sagt Marco Pitschel. „Wir fürchten, dass das Dach wegfliegt beim nächsten Sturm.“

Für Familie Pitschel ist das Traumhaus die größte Investition ihres Lebens: 370.000 Euro kostet alles, inklusive Grundstück. Der Einzug war für Dezember 2015 geplant. Wegen der Baumängel wird das aber nichts. Mit ihren Sorgen stehen die Pitschels nicht allein.

Baumängel in Deutschlands Häusern

In Deutschland haben Privatleute im letzten Jahr laut Statistischem Bundesamt fast 82.000 Ein- und Zweifamilienhäuser bauen lassen – im Durchschnitt hatte jeder Bau 20 bis 30 gravierende Mängel. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung.

Hohe Zusatzkosten

Wer die Baumängel nicht erkennt, muss tief in die Tasche greifen: Die Zusatzkosten belaufen sich im Schnitt auf 44.000 Euro. Fatima und Marco Pitschel sind wie die meisten „Häuslebauer“ keine Bau-Profis. Hilfe erhoffen sie sich von Architektin Irmtraud Swoboda. Die unabhängige Sachverständige begutachtet die Dachkonstruktion. Der erste Eindruck bestätigt die Befürchtungen von Familie Pitschel. „Das ist Chaos, so einen schlimmen Dachstuhl habe ich noch nie gesehen! Mit Zimmermannsarbeit hat das nichts zu tun. Das ist Flickschusterei.“ Wie sich zeigen wird, benötigen die Zimmermänner mehrere Anläufe, um die gröbsten Mängel zu beseitigen.

Was sind Baumängel?

Als erhebliche Bauschäden gelten zum Beispiel Mängel, die für Lebensgefahr sorgen. Dazu gehören instabile Dächer, mangelnder Brandschutz oder fehlerhafte Elektrik. Reklamieren Sie solche schweren Mängel sofort bei der verantwortlichen Baufirma, nicht beim Subunternehmer! Das gilt auch für Risse im Mauerwerk, undichte Keller und schlechte Wärmedämmung.

Reklamieren Sie außerdem, wenn das Unternehmen von vertraglichen Vorgaben abweicht und zum Beispiel minderwertige Materialien verwendet: etwa Kiefernholz statt Eiche bei einer Treppe. Bemängeln Sie auch, wenn die Firmen veraltete oder billige Geräte im Haus installieren statt der vereinbarten modernen Technik. Unser WISO-Tipp: Holen Sie sich professionelle Hilfe für die  Kontrolle jedes Bauabschnitts: am besten einen unabhängigen Architekten oder Bauingenieur.      

Wie Sie Ärger am Bau vermeiden

Irmtraud Swoboda arbeitet als Architektin mit eigenem Planungsbüro in Braunfels (Hessen). Für den Verband Privater Bauherren (VPB) leitet sie das Regionalbüro Gießen/Wetzlar und berät private Bauherren von der Planungsphase über die einzelnen Bauabschnitte bis hin zur finalen Bauabnahme. Als unabhängige Sachverständige gibt Sie Tipps.

Irmtraud Swoboda, Architektin

Wie können sich Bauherren schon beim Planen vor Baupfusch schützen?

Architektin Irmtraud Swoboda

Bauen mit Architekt oder Fertighaus-Anbieter: Worin liegt der Unterschied?

Architektin Irmtraud Swoboda

Hausbau-Anbieter gibt es viele: Wie finde ich den richtigen?

Architektin Irmtraud Swoboda

Wie sieht der ideale Bauvertrag aus?

Architektin Irmtraud Swoboda

Wodurch lässt sich eine zuverlässige Bau-Qualitätskontrolle sicherstellen?

Architektin Irmtraud Swoboda

Was kostet ein unabhängiger Bausachverständiger?

Architektin Irmtraud Swoboda

Was müssen Bauherren bei erkannten Baumängeln unternehmen?

Architektin Irmtraud Swoboda

Wer trägt die Kosten für die Beseitigung von Baumängeln?

Architektin Irmtraud Swoboda

Wie können Bauherren Zusatzkosten verhindern, wenn das Haus nicht fertig wird?

Architektin Irmtraud Swoboda

Können sich Bauherren gegen finanzielle Risiken durch Baumängel versichern?

Architektin Irmtraud Swoboda

Böse Überraschung

Für Marco Pitschel gibt es auch auf dem Dach seines Hauses eine böse Überraschung: Mängel, die sich als lebensgefährlich herausstellen. „Alle Dachsteine sind lose; die können herunterfliegen und Menschen schwer oder gar tödlich verletzen“, sagt die Bausachverständige Irmtraut Swoboda. Marco Pitschel macht derartiger Baupfusch fassungslos: „Wir investieren hier viel Geld und erwarten eine saubere Arbeit. Dass die Handwerker derart fahrlässig herangehen, hätte ich mir niemals vorstellen können. Ich bin ehrlich gesagt geschockt.“

Die Bausachverständige mahnt zur Eile: „Die Dachsteine müssen alle wieder runter. Das Dach muss noch einmal komplett frisch eingedeckt werden.“  Dafür bereitet sie eine Mängelrüge vor. Auf die Liste kommt auch noch ein weiterer Mangel. Denn an einer Außentür haben die Handwerker statt eines teuren Spezialbands zur Wärmedämmung nur billigen Bauschaum verwendet. Durch mangelhafte Dämmungen steigen die Heizkosten.

Wie Sie nicht auf Kosten der Mängel sitzen bleiben

Dokumentieren Sie alle Mängel während der einzelnen Bauphasen – mit Fotos und Zeugen. Melden Sie Mängel dem verantwortlichen Bauunternehmer – nicht dem Subunternehmer – unverzüglich und schriftlich. Fordern Sie in der Mängelrüge eine Behebung des Schadens. Wenn nötig, setzen Sie eine Frist. Sie müssen nicht die Ursache des Mangels aufzeigen. Es ist Aufgabe des Bauunternehmers, die Ursache zu finden und den Mangel beheben zu lassen. Die Kosten dafür müssen nicht Sie als Bauherr tragen. Sie können auch eine Abschlagszahlung verweigern, bis der Mangel beseitigt ist. Im Zahlungsplan sollten Sie mit der Baufirma vereinbaren, dass die letzten fünf Prozent der Bausumme erst fällig werden, wenn alle Mängel beseitigt sind und eine finale Bauabnahme erfolgt ist. Vor dieser Abnahme sollten Ihnen alle Bauunterlagen vorliegen, die Ihnen vertraglich zugesichert worden sind. Dazu zählen:

-    Baugenehmigung
-    Energiebedarfsausweis
-    Architekten- und Statik-Pläne sowie Pläne der einzelnen Fachplaner
-    Energieberechnungen und Energiepass
-    Abwasserprotokoll
-    Eine Erklärung der Baufirma, dass die Arbeiten gemäß den Plänen ausgeführt wurden
-    Dichtheitsbescheinigung („Blower-Door-Test“)
-    Produktunterlagen
-    Adressliste der am Bau beteiligten Betriebe

Fester Einzugstermin

Zusätzlich zu den Baumängeln bereitet Familie Pitschel noch etwas Sorge: Im Vertrag mit der Baufirma ist kein festes Einzugsdatum vereinbart. Dieses Versäumnis kann teuer werden. „Im schlimmsten Fall müssen wir noch länger in der Mietwohnung bleiben und die doppelten Kosten tragen – Kredit plus Miete – was uns finanziell sehr schaden würde“, sagt Marco Pitschel.

Die Familie hofft, dass sie mit der Baufirma eine Lösung finden wird. Denn Rechtsstreitigkeiten am Bau können Jahre dauern. Zum Glück haben die Pitschels eine umfangreiche Rechtsschutzversicherung. Die hilft, wenn es doch noch vor Gericht gehen sollte. Eigentlich wollten Marco und Fatima Pitschel mit ihren beiden Töchtern Weihnachten 2015 in den eigenen vier Wänden feiern. Dieser Wunsch bleibt unerfüllt. Alle hoffen auf einen Einzug im Februar 2016. Dann mit ordentlichem Dach und ohne weitere Mängel.

Damit Sie als Bauherr nicht alleine dastehen

Holen Sie sich als Bauherr schon in der Planungsphase professionelle Hilfe von einem unabhängigen Architekten oder Bauingenieur. Dieser kostet zwar Geld, prüft aber Ihren Vertrag mit der Baufirma vor Abschluss auf Lücken und versteckte Zusatzkosten. Darüber hinaus begleitet er Sie bis zum Ende der Bauphase, hilft bei Abnahmen und beim richtigen Formulieren von Mängelrügen. Bei der Experten-Suche helfen zum Beispiel der Verband Privater Bauherren (VPB), der Bauherren-Schutzbund (BSB) oder der Verein zur Qualitätskontrolle am Bau (VQC).  Auch TÜV, Dekra und die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ)  bieten Hilfe.

12.10.2015

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