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WISO-Tipp  | 29.02.2016  Schäden in der Mietwohnung

Wer übernimmt die Kosten?

Kratzer im Parkett, kaputte Toiletten, ausgelaufene Waschmaschinen oder Schimmel - Schäden in der Mietwohnung sorgen oft für Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Oft gibt es Streit darüber, wer die Kosten der Schäden übernehmen muss. 

Mann steht vor Haustür mit kaputten Glasscheiben

WISO-Tipp: Schäden in der Mietwohnung

Schäden in der Mietwohnung sorgen oft für Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Oft gibt es Streit darüber, wer die Kosten der Schäden übernehmen muss.

(29.02.2016)
Schimmel an der Hauswand

WISO-Tipp: Miete mindern

Das Gesetz erlaubt Mietern, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Daher wichtig für Mieter zu wissen: Welcher Mangel erlaubt eine Mietminderung? Und in welcher Höhe? Antworten im Tipp.

(22.02.2016)

von Dilek Üşük

Im Gesetz (BGB § 535) ist festgehalten: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Das bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu übergeben und die Wohnung laufend instand halten muss, also auftretende Schäden beseitigen muss.

Welche Schäden sind Vermietersache?

Generell gilt also: Schäden, die der Mieter nicht durch eigenes Verschulden verursacht hat, sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Dazu zählen zum Beispiel Wohnungsschäden, die auf normalen Verschleiß während der Nutzung der Wohnung zurückzuführen sind. Voraussetzung dafür: Der Mieter hat die Wohnung normal benutzt. Typische Verschleißerscheinungen sind zum Beispiel: kleine Beschädigungen an der Fensterfassung, ein abgenutzter Fußboden oder Abnutzungen von sanitären Einrichtungen.

Das weiß auch Werner Hoffmann. Seit mehr als 30 Jahren vermietet er Wohnungen und kümmert sich um Mängel und Schäden in den Mietwohnungen. Da er handwerklich begabt ist, ist das kein Problem für ihn. Im Gegenteil, es bereitet ihm große Freude: „Also wenn Kleinigkeiten in der Wohnung passieren, die mache ich meistens selbst und wenn es irgendetwas größeres ist, hole ich einen Installateur oder einen Elektriker, weil irgendwo eine Steckdose nicht geht, weil an elektrische Sachen gehe ich nicht ran.“, erzählt Werner Hoffmann.

Welche Pflichten hat ein Vermieter bei Schadensfall

Tritt ein Schadensfall in der Mietwohnung auf, die nicht der Mieter verursacht hat, müssen Vermieter sobald der Mieter einen Schadensfall in der Mietwohnung gemeldet hat, handeln und einen Handwerker beauftragen. Der Mieter kann dem Vermieter dabei eine angemessene Frist setzen. Wenn ein Vermieter trotz angemessener Frist nicht die Mängel oder Schäden behebt, kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen. Der Vermieter muss dann die Rechnung des Handwerkers übernehmen. Wie viel Zeit der Mieter dem Vermieter geben kann, hängt in der Regel vom Umfang und von der Dringlichkeit des Schadens ab.

Wichtig: Außerdem kann der Mieter in extremen Fällen nach einer schriftlichen Abmahnung fristlos kündigen. In solchen Fällen können Mieter gegenüber seinem untätigen Vermieter Schadensersatz verlangen. Ist die Wohnung wegen eines Schadens temporär oder ganz unbewohnbar, können Mieter auch Hotel- und Umzugskosten geltend machen.

Ausnahmen

Kleinreparaturklausel

Des weiteren sollten Vermieter beachten, dass sie im Mietvertrag eine so genannte Kleinreparaturklausel vereinbaren können. Solche Bagatellreparaturen muss dann der Mieter bezahlen. Beachten Sie: Dies ist nur dann möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen von Gegenständen bezieht, die dem Zugriff des Mieters unterliegen wie zum Beispiel Lichtschalter, Wasserhähne oder Steckdosen. Nicht als so genannte Bagatellschäden gelten dabei Defekte, die dem Mieter nicht ohne weiteres zugänglich sind. Unabhängig davon wie teuer die Reparatur ist.

Achtung: Der Mietvertrag muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen enthalten. 100 Euro pro Reparatur gelten dabei als Obergrenze. Wird der vertraglich vereinbarte Höchstbetrag überschritten, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam und greift nicht mehr. Wichtig ist auch: Der Mieter muss einen Bagatellschaden immer nur bezahlen, der Handwerker muss allerdings vom Vermieter bestellt werden.

Schönheitsreparaturen

Auch bestimmte Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel der Anstrich von Wänden, Decken und Fußböden, das Tapezieren oder der Innenanstrich von Türen und Fenstern können auf den Mieter übertragen werden. Achtung: Die Wohnung muss dann bei Mietbeginn renoviert an den Mieter übergeben worden sein.

Wichtig: Klären Sie rechtzeitig zum Ende des Mietverhältnisses, ob Renovierungsarbeiten anstehen, da mögliche Ansprüche bereits sechs Monate nach Wohnungsrückgabe verjähren.

Verwüstete Wohnung

Bisher hatte Werner Hoffmann keine Probleme mit seinen Mietern. Doch vor einigen Wochen hat eine Mieterin die Mietwohnung verwüstet und in einem völligen Chaos hinterlassen: Eingeschlagene Fensterscheiben, eingetretene Rigipswände, überall Müll. „Ich wollte hier die Rauchmelder überprüfen und da haben wir festgestellt, dass im Treppenhaus Blutflecken waren. Dann sind wir den Blutflecken nachgegangen und da standen wir plötzlich vor der Wohnungstür und haben gesehen, dass die Tür offen war. Den ersten Eindruck als ich das gesehen habe: Katastrophal. So ein Zustand zu hinterlassen von Mietern, von denen man einen relativ guten Eindruck hatte“, erzählt Werner Hoffmann.

Als er die Wohnung in diesem Zustand sieht, ist er schockiert. Er ruft die Polizei, die vermutet: Ein weiterer Sohn der Mieterin könnte die Wohnung zertrümmert haben. Aber sicher ist das nicht. Die Mieterin konnte Werner Hoffmann bisher nicht sprechen. Von ihr fehlt jede Spur. Über Nacht ist sie mit ihren Kindern verschwunden und hat die Wohnung im zerstörten Zustand hinterlassen.

Wann muss der Mieter für Schäden aufkommen?

Verursacht der Mieter schuldhaft Schäden in der Mietwohnung, ist der Mieter für die Behebung verantwortlich und ist einigen Fällen dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Denn der Mieter ist dazu verpflichtet mit der Mietsache sorgsam umzugehen. Wichtig: Bei beschädigten Gegenständen, wie zum Beispiel einem Parkettboden, muss in der Regel nur der Zeitwert ersetzt werden. Und: Der Vermieter kann nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter die Sache vertragswidrig gebraucht.

Werner Hoffmann hat Pech. Die Mieterin ist noch immer unauffindbar. Er bleibt erst einmal auf den Kosten sitzen. Er muss sich um die Instandsetzung der Wohnung kümmern, die Schäden so schnell wie möglich beseitigen lassen und die gesamte Wohnung renovieren lassen. „Ich muss jetzt den Maler bestellen, ich muss den Schreiner bestellen, ich muss einen Container bestellen, um den ganzen Müll zu entsorgen... Das ist katastrophal. Wenn man überlegt, normalerweise hat man eine Wohnung und hat Mieteinnahmen. Und hier muss man dann 9.000 bis 10.000 Euro nachzahlen, weil ein Mieter die Wohnung total verwüstet hat“, so Werner Hoffmann. Die Versicherung wird wohl nicht für den Schaden aufkommen, glaubt Werner Hoffmann, da das Vandalismus sei. Um bei Schadensfällen abgesichert zu sein, sollten Vermieter auf folgende Dinge achten:

Checkliste für Vermieter

Ein Übergabeprotokoll anfertigen

Vermieter sollten bei Einzug gemeinsam mit dem Mieter in einem Übergabeprotokoll detailliert festhalten, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet und welche Mängel vorhanden sind. Dafür sollten Vermieter jedes Zimmer einzeln durchgehen und eventuelle Mängel eintragen.

Tipp: Vermieter sollten Fotos machen, die sie dann dem Übergabeprotokoll beifügen können. Im Streitfall lässt sich damit belegen, welche Schäden bei Einzug vorhanden waren und welche nicht.  Mit der Unterschrift erkennen sowohl Vermieter als auch Mieter den Zustand der Wohnung an, der darin festgehalten ist. Mängel, die zu diesem Zeitpunkt erkennbar waren, könnten später nicht mehr beanstandet werden. Grundsätzlich seien Mieter und Vermieter aber nicht dazu verpflichtet, ein Übergabeprotokoll anzufertigen.

Kaution

Außerdem sollten Vermieter im Mietvertrag die zulässige Maximalkaution in Höhe von drei Kaltmieten vereinbaren. Die Kaution kann bei einem Schadensfall allerdings in der Regel erst nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Wichtig: Vermieter sollten bei einem Schadensfall die Schäden genau dokumentieren. Im Zweifel sollten sie einen neutralen Gutachter hinzuziehen.

Versicherungen

Oftmals denken Vermieter über das Abschließen bestimmter Versicherungen nach, um zusätzliche Risiken abzudecken. Die Unterhaltung und Instandhaltung einer Immobilie kostet unter Umständen viel Geld, deshalb ist zum Beispiel Mietausfall über längere Zeit ein gefürchtetes Szenario. Ob sich allerdings Versicherungen für diese Fälle lohnen, sollten Vermieter genau prüfen. Einige Experten raten im Zweifel davon ab, da Versicherungen gegen Mietausfall in der Regel sehr teuer sind und sich nicht lohnen sollen.

Dagegen könnten sich Wohngebäudeversicherungen und spezielle Wohnungshaftpflichtversicherungen für Vermieter lohnen. Die Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm entstehen. Haftpflichtversicherungen schützen vor finanziellen Folgen, die durch die Verpflichtung zum Schadensersatz eintreten können. Mit einer Gebäudehaftpflichtversicherung sichert sich der Vermieter gegen Schäden ab, die Dritte erleiden, beispielsweise bei Stürzen auf Schnee und Glatteis aufgrund unterlassener Streu- und Räumpflichten.

Bonitätsprüfung

Zahlungsunwillige Mieter oder Mieter, die Schäden von mehreren tausend Euro anrichten, sind der Alptraum vieler Vermieter. Vermieter können allerdings einiges tun, um Überraschungen bei neuen Mietern zu verhindern. Zum Beispiel können sie von Mietinteressenten einen Einkommensnachweis verlangen. Denn der Vermieter hat das Recht zu prüfen, ob sein zukünftiger Mieter überhaupt in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Das bedeutet, Vermieter sollten prüfen, ob der Mietinteressent über ein ausreichend hohes Einkommen verfügt. Dafür kann der Vermieter sich Kopien von Lohnabrechnungen aushändigen lassen. Auch ist eine Bescheinigung vom Arbeitgeber möglich, die neben der Höhe des Gehalts auch darüber informiert, ob sich der Mietinteressent in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis befindet oder nicht. Bei Selbständigen, raten Experten, kann sich der Vermieter den jüngsten Steuerbescheid vorlegen lassen.

Wichtig ist diesbezüglich auch: Vermieter sollten sich immer eine Kopie des Personalausweises des Mietinteressenten geben lassen. Außerdem sollten sie die von ihm genannte Wohnadresse mit der Anschrift im Ausweis abgleichen.

Zusätzliche Bonitätsauskunft

Zusätzlich sollten Vermieter eine Bonitätsauskunft zum Beispiel von der Schufa, der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, verlangen. Eine solche Bonitätsauskunft kann jeder Mietinteressent bei der Schufa anfordern. Damit kann ein Mietinteressent seine Kreditwürdigkeit gegenüber dem künftigen Vermieter belegen. Für Vermieter werden bei der Bonitätsauskunft Informationen über die Kreditwürdigkeit des Mietinteressenten zusammengefasst, doch Konto- oder Kreditkartennummern sind dabei nicht enthalten. In der Regel steht bei zahlungskräftigen Mietern nur, dass bei der Schufa ausschließlich positive Vertragsinformationen vorliegen.

Laut Stiftung Warentest wird es kritisch, wenn die Bonitätsauskunft Informationen über „nicht vertragsgemäßes Verhalten oder sonstige Angaben“ enthält. Diese werden der Schufa zum Beispiel von Banken, Mobilfunkanbietern oder von Versandhäusern gemeldet oder stammen aus einem öffentlichen Schuldnerverzeichnis. Dabei listet die Schufa auf, ob dem Mietinteressenten Kredite oder andere Verträge gekündigt wurden, welche Geldforderungen gegen ihn bestehen und ob er womöglich eine eidesstattliche Versicherung vor Gericht abgeben musste oder Privatinsolvenz beantragt hat, so Stiftung Warentest.

Datenprüfung nur für Bonität

Wichtig ist: Die Daten dürfen nur zu Prüfung der Bonität für das jeweilige Mietverhältnis verwendet werden. Und: Gemäß Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Bekanntgabe von Bonitätsinformationen über Ihren Mietinteressenten haben oder eine vorherige ausdrückliche Einwilligung dafür einholen.

Werner Hoffmann ist noch mal die ganze Schadensliste durchgegangen und hat mittlerweile mit einigen Handwerkern telefoniert und sie beauftragt. Trotz des hohen Schadens – Werner Hofmann blickt nach vorne:„Ich hoffe, dass ich wirklich Glück habe, dass es dann in Zukunft wirklich Mieter sind, die längerfristig drin bleiben und sich auch wohl fühlen und die auch nicht so ein Chaos hinterlassen.“

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Mietrecht

Für welche Schäden ist der Vermieter zuständig?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Interview mit Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Pflichten hat ein Vermieter, wenn der Mieter ihm einen Schaden in der Mietwohnung meldet?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Versicherungen machen für Vermieter Sinn?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Was ist, wenn der Mieter einen Schaden in der Mietwohnung verursacht?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wie können sich Vermieter gegen Schäden absichern?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wie wichtig sind Bonitätsprüfungen?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wie ist die Regelung bei Schimmel?

Clemens Kuhn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

29.02.2016

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