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WISO-Tipp  | 22.02.2016  Die Miete mindern

Auf welche Mängel Sie achten müssen

Schimmel im Bad, undichte Fenster, Ungeziefer, Baulärm oder Geruchsbelästigung in der Nachbarschaft. Die Liste von Mängeln und Einschränkungen, die in Mietwohnungen auftauchen können, ist lang. Jedes Jahr werden bei den Mietervereinen mehr als 200.000 Rechtsberatungen zu Wohnungsmängeln durchgeführt. Das Gesetz erlaubt dem Mieter, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Doch hier gilt es einiges zu beachten. 

Schimmel an der Hauswand

WISO-Tipp: Miete mindern

Das Gesetz erlaubt Mietern, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Daher wichtig für Mieter zu wissen: Welcher Mangel erlaubt eine Mietminderung? Und in welcher Höhe? Antworten im Tipp.

(22.02.2016)
Malerrolle

Muss man beim Auszug renovieren?

Das leidige Thema, wenn man die Miet-Wohnung verlässt: Muss man beim Auszug renovieren? Was darf der Vermieter verlangen?

(01.02.2016)

von Juana Guschl und Claudia Krafczyk

Wann darf die Miete gemindert werden? „Die Miete darf immer dann gemindert werden, wenn der Zustand der Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung entspricht“, so Fachanwalt für Mietrecht Sven Kutzner. Das bedeutet, wenn Mängel auftauchen, die die Mieter einschränken, bzw. wenn man als Mieter nicht das bekommt, wofür man laut Mietvertrag dem Vermieter monatlich Miete überweist, dann darf man die Miete mindern.

Was sind Mietmängel?

Mietrechtsexperte Sven Kutzner nennt vor allem fünf Mängel, aufgrund derer immer wieder Mieten gemindert werden: „Am meisten wird gemindert wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Danach kommt im Grunde genommen eine Minderung wegen Lärm aus Baustellen oder der Nachbarschaft.“ Auch der Ausfall von technischen Geräten wie Aufzügen, Heizungsanlagen oder aber gravierende Schäden am Haus wie undichte Dächer, mangelhafte Außenanlagen sowie falsche Angaben über die Größe der Wohnung führen regelmäßig zu Mietminderungen. Tropfende Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen zählen hingegen zu den so genannten Bagatellschäden und berechtigen nicht zu einer Mietminderung.

Wie laut ist Lärm?

Nicht jedes Geräusch ist Lärm und jeder Mensch hat ein anderes Lärmempfinden. Das Üben des Musikinstruments des Nachbarkindes kann nervig sein, Parties zu laut oder Tiergeräusche unangenehm. Meist muss das der Mieter das jedoch hinnehmen. Vor allem, wenn die allgemeinen Ruhezeiten zwischen 13 bis 15 Uhr und 22 bis 7 Uhr eingehalten werden. Auch Kinderlärm muss, weil er dem natürlichen Verhalten eines Kindes beim Spielen entspricht, hingenommen werden. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach zu Lärmbelästigung durch Kinder im Mehrfamilienhaus Stellung genommen (BGH, Urteil v. 22.01.03, Az. VIII ZR 244/02).

Mangel dokumentieren und melden

Dokumentieren Sie den Mangel, bzw. den Schaden in Ihrer Wohnung so genau wie möglich! Machen Sie Fotos, erstellen Sie ein Lärmprotokoll und ziehen Sie gegebenenfalls neutrale Dritte hinzu, die Sie später als Zeugen benennen können.

Sobald Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung feststellen, sollten Sie Ihren Vermieter kontaktieren! Je nach Dringlichkeit sofort und telefonisch, wenn etwa die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Für nachfolgende Auseinandersetzungen ist es wichtig die Mängelanzeige nachweisbar zu machen. Denn er gilt meist als Stichtag, für den Fall, dass die Miete gemindert werden soll. Lassen Sie dem Vermieter die Mängelanzeige also zusätzlich schriftlich zukommen – per Einschreiben mit Rückschein oder Fax mit Eingangsbestätigung. Rechtsanwalt Kutzner erinnert: „Wer schreibt, der bleibt!“. Denn im Streitfall sind Sie als Mieter in der Beweislast.

Mangel genau beschreiben

Außerdem muss der Mangel genau beschrieben werden. Also nicht an den Vermieter schreiben „Schimmel an der Wand“, sondern „Schimmel befindet sich im Badzimmer, an der Wand neben der Dusche, in 70 cm Höhe vom Boden gemessen“.

Die Angabe und Beschreibung des Mangels ist gegenüber dem Vermieter unbedingt erforderlich. Dagegen muss eine konkrete Minderungsquote nicht im ersten Anschreiben enthalten sein. Diese kann vom Mieter nachgeliefert werden.

WISO-Tipp: Informieren Sie den Vermieter unverzüglich vom Mangel und verlangen Sie von ihm die Beseitigung und die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung.

Frist setzen

Der Vermieter hat das Recht den Mangel zu prüfen und ihn innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Sie als Mieter dürfen selbst keine Handwerker mit der Mängelbeseitigung aus eigenem Antrieb beauftragen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Mangel nicht selbst beheben

Beheben Sie auf keinen Fall die festgestellten Mängel an der Wohnung selbst! Die Gefahr dabei: mehr kaputt zu machen als sowieso schon kaputt ist. Außerdem muss man damit rechnen, dass man als Mieter die Kosten für die Mängelbeseitigung tragen muss. Das entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 222/06). Es sei denn, der Vermieter gerät bei der Mangelbeseitigung in Verzug.

Konkretes Datum nennen

Nennen Sie Ihrem Vermieter ein konkretes Datum, bis zu dem der Mangel beseitigt werden soll.  Schreiben Sie also nicht: „beseitigen Sie innerhalb von 14 Tagen das Ungeziefer“, sondern „beseitigen Sie das Ungeziefer bis zum 12. März 2015“. Wie viel Zeit Sie dem Vermieter geben, hängt vom Umfang und der Dringlichkeit des Mangels ab. Solange Leib und Leben der Mieter nicht in Gefahr sind, hält Rechtsanwalt Kutzner eine Frist zwischen zwei und vier Wochen für realistisch.

Checkliste zur Mietminderung

  • Sichern Sie die Beweise mit Fotos und Zeugenaussagen.

  • Setzen Sie Ihren Vermieter sofort von dem Schaden in Kenntnis. Tun Sie das schriftlich, am besten mit Einschreiben und Rückschein.

  • Setzen Sie eine angemessene Frist, bis wann der Schaden behoben sein muss.

  • Erklären Sie Ihrem Vermieter, dass Sie die Miete mindern werden, wenn der Schaden nicht innerhalb der Frist behoben ist.

  • Ist der Schaden erheblich (§ 536 Abs. 1 BGB) und hat keine Mangelbeseitigung stattgefunden, können Sie die Miete ab dem Tag, an dem Sie Ihren Vermieter vom Mangel in Kenntnis gesetzt haben, mindern.

  • Mietminderung erfolgt von der Brutto-Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten). Der Wert muss taggenau ermittelt werden.

Fachanwalt Sven Kutzner

Was ist eine angemessene Frist, innerhalb derer der Vermieter einen Mietmangel beseitigen sollte?

Rechtsanwalt Sven Kutzner

Woher weiß ein Mieter, welche Mietminderung angemessen ist?

Rechtsanwalt Sven Kutzner

Wann und warum droht dem Mieter bei einer Mietminderung die fristlose Kündigung?

Rechtsanwalt Sven Kutzner

Wie kann ich beweisen, dass ich als Mieter nicht für einen Mangel verantwortlich bin?

Rechtsanwalt Sven Kutzner

Eine Alternative zur Mietminderung ist die Mietzahlung unter Vorbehalt. Was bedeutet dies?

Rechtsanwalt Sven Kutzner

Wie kann ich vermeiden, dass der Vermieter mir als Mieter vorwirft, dass der Mangel schon beim Einzug bekannt war?

Rechtsanwalt Sven Kutzner

Wie hoch dürfen Sie die Miete mindern?

In der Praxis orientiert man sich an Gerichtsurteilen. Doch Achtung: bei den Urteilen handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen. Jeder Fall ist im Detail anders gelagert. Das Urteil des einen Richters ist für den anderen nicht bindend. Urteile können also nur eine Orientierungsgröße sein.

Einige Beispiele

  • Der Einsatz von Trocknungsgeräten rechtfertigt 100 Prozent Mietminderung (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07)
  • Erzeugt die Heizung tagsüber im Winter weniger als 20 Grad, kann die Miete bis zu 50 Prozent gemindert werden. Ein kompletter Ausfall bei Minusgraden rechtfertigt bis zu 100 Prozent Mietkürzung (LG Berlin, Urteil vom 20.10.92, Az. 65 S 70/92).
  • Der kompletter Ausfall der Elektrik wird ebenfalls mit 100 Prozent eingestuft (AG Neukölln, Urteil vom 20.10.87, Az. 15 C 23/87)
  • Baustellenlärm in der Stadt muss hingenommen werden (LG Berlin, Beschluss, 63 S 203/14). Entsteht dagegen Lärm und Schmutz im Haus, halten Gerichte bis zu 30 Prozent für rechtens (Kammergericht Berlin, Urteil vom 08.01.2001, Az. 8 U 5875/98)
  • Wassertropfen von der Decke (AG Kiel, Urteil vom 26.06.1980, Az. 13 C 9/80), Legionellenbefall im Trinkwasser (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13) oder eine nicht abschließbare Wohnungstür (AG Potsdam, Urteil vom 09.03.1995, Az. 26 C 406/94) wurden von Richtern nur mit bis zu 25 Prozent als zulässig befunden.

Quelle: www.mietminderungstabelle.de

Fachgerecht beraten lassen

Mieterschutzvereine raten, sich vor einer Mietminderung fachgerecht beraten zu lassen. Mindert man so lange so viel, dass man insgesamt zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, riskiert man eine fristlose Kündigung! Lassen Sie sich daher von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einer Verbraucherschutzorganisation vorab beraten. Deutscher Mieterbund e.V., Interessenverband Mieterschutz, Verbraucherzentralen

Rund 300.000 Streitfälle landen jedes Jahr vor deutschen Gerichten. Sichern Sie sich daher frühzeitig ab! Sind Sie Mitglied beim Mieterverein? Dann können Sie die Rechtsberatung des Mietervereins in Anspruch nehmen. Beim Abschluss der Mitgliedschaft können Sie zudem eine spezielle Rechtsschutzversicherung mitabschließen, wodurch potentielle Prozesskosten gedeckt wären. Wenn Sie sich unabhängig vom Mieterverein an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, sollten Sie vorher prüfen, ob Ihre herkömmliche Rechtsschutzversicherung das Thema Mietrecht umfasst!

Von der Bruttomiete kürzen

Ist die Nutzung der gemieteten Wohnung eingeschränkt, berechtigt das zur Minderung der Miete. Doch wovon darf man die Miete mindern?

Beispiel

Grundmiete    600 € / Monat
Heizkostenvorauszahlung    230 € / Monat
Betriebskostenvorauszahlung    70 € / Monat
Bruttowarmmiete    900 € / Monat

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entscheiden, dass es sich dabei um die Bruttomiete handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Az. VIII ZR 223/10). Also die Kaltmiete plus Betriebskosten.

   Ein ausführliches Rechenbeispiel finden Sie hier mieterverein-bochum.de.

Taggenau rechnen

Der Mietmangel kann nur an den Tagen geltend gemacht werden, an denen der Mangel auch bestanden hat. Jeder Tag im Monat wird mit einem Dreißigstel

Rechenmethode

Bruttowarmmiete x Tage x Mietminderungsquote = Betrag der Mietminderung

/Einunddreißigstel gerechnet. Dabei ist es unabhängig davon, ob Sie tatsächlich in der Wohnung waren oder nicht. Das heißt, die Kürzung gilt auch dann, wenn Sie in Urlaub sind.

22.02.2016

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