Mieterhöhung - was ist erlaubt?

Die Mieten steigen in Deutschland vielerorts rasant. Besonders in den Städten, denn da ist der Wohnraum oft knapp. Wie oft und in welchem Umfang Ihr Vermieter die Miete erhöhen darf, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. So darf Ihr Vermieter eine Mieterhöhung erst zwölf Monate nach Ihrem Einzug oder der letzten Mieterhöhung ankündigen.

Außerdem muss die Mieterhöhung immer schriftlich angekündigt werden und an alle Mieter adressiert sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben. Also zum Beispiel an beide Eheleute oder an alle Bewohner einer Wohngemeinschaft. Ist die Mieterhöhung nicht richtig adressiert, ist sie nicht gültig. "Außerdem muss sie ordnungsgemäß begründet, also wertmäßig in den Mietspiegel eingeordnet sein", sagt Sibylle Voßbeck, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. In dem Schreiben müssen die vier Kriterien Baujahr, Lage,  Ausstattung und Größe genannt sein.  

Wenn Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, haben Sie noch den Rest des laufenden Monats und noch zwei weitere Monate Zeit zu überprüfen, ob die Mieterhöhung korrekt ist. Beispiel: Bekommen Sie ein Mieterhöhungsverlangen am 5. August, dann endet die sogenannte Überlegungsfrist am 31. Oktober. So lange bleibt es noch bei der alten Miete. Innerhalb dieser Zeit haben Sie das Recht, mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich zu kündigen.

Damit die Mieten nicht zu schnell und nicht ins Unermessliche steigen, hat der Gesetzgeber im Mietrecht zwei Grenzen geschaffen, die der Vermieter bei einer Erhöhung beachten muss.

Der Vermieter hat das Recht, Ihre Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Als ortsüblich gelten die Mieten, die im Durchschnitt für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage gezahlt werden. Ihr Vermieter kann sich auf den örtlichen Mietspiegel beziehen, der von den Gemeinden regelmäßig erstellt wird. Der Mietspiegel ermittelt unter Berücksichtigung von Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe einer Wohnung die ortsübliche Miete. Sie können den Mietspiegel bei Ihrer Stadtverwaltung einsehen oder für kleines Geld als Broschüre kaufen. Gibt es in Ihrer Stadt keinen Mietspiegel, so kann der Vermieter einen Sachverständigen beauftragen, der ein Gutachten über Ihre Wohnung erstellt.

Alternativ kann der Vermieter auch drei vergleichbare Wohnungen benennen, die schon jetzt das kosten, was er in Zukunft verlangen will. Ihr Vermieter muss die Vergleichswohnungen dann aber so konkret benennen, dass Sie diese finden und gegebenenfalls die dortigen Mieter nach deren Miethöhe befragen können.

Ihr Vermieter darf Ihre Miete nur maximal bis zum ortsüblichen Niveau erhöhen. Zahlen Sie bereits den ortsüblichen Durchschnitt, darf Ihre Miete nicht weiter erhöht werden.     

Innerhalb von drei Jahren darf eine Miete um nicht mehr als 20 Prozent ansteigen, auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Diese Obergrenze nennt sich Kappungsgrenze. Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für Städte, in denen Wohnraum besonders knapp ist, sogar für fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt, welche Kappungsgrenze bei Ihnen gilt.

Prüfen Sie das Mieterhöhungsverlangen und rechnen Sie aus, ob die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze überschritten werden. Falls ja, dann ist das Mieterhöhungsverlangen ungültig und Sie sollten es schriftlich bei Ihrem Vermieter ablehnen.

Möchte Ihr Vermieter über die Kappungsgrenze hinaus die Miete erhöhen, heißt das aber nicht, dass die ganze Mieterhöhung unwirksam ist. In diesem Fall steigt die neue Miete auf das maximal zulässige Maß an.

Zum Erhöhen der Miete braucht Ihr Vermieter Ihre schriftliche Zustimmung. Allerdings können Sie nicht einfach "Nein" sagen, weil Ihnen die Miete zu hoch ist. Sie dürfen die Zustimmung nur verweigern, wenn die Erhöhung auch tatsächlich nicht rechtens ist. Verweigern Sie Ihre Zustimmung zu einer gerechtfertigten Mieterhöhung, kann Ihr Vermieter Ihre Zustimmung einklagen. In diesem Fall müssten Sie die Gerichtskosten zahlen.

Da das Mietrecht sehr kompliziert ist, sollte im Zweifel ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Mieterverein zur Beratung hinzugezogen werden; auch die Verbraucherzentralen bieten Mietrechtsberatungen an. Diese Leistungen sind zwar alle kostenpflichtig, aber im Zweifel ist das gut investiertes Geld. Denn stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, dann gilt diese - selbst wenn die Mieterhöhung eigentlich nicht rechtens war. 

Wenn der Vermieter seine Immobilie saniert, dann kommen auf die Mieter oft einige Unannehmlichkeiten zu. Neben Baulärm und dem Dreck, den solche Arbeiten oft mit sich bringen, will der Vermieter seine Mieter meistens an den Kosten der Baumaßnahme beteiligen. Elf Prozent der Modernisierungskosten darf der Vermieter auf Ihre Jahresmiete umlegen. Achtung: Die oben beschriebene Begrenzung der Mieterhöhung auf maximal 20 Prozent oder 15 Prozent in drei Jahren (Kappungsgrenze) gilt bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung nicht.

Drei Monate bevor Ihr Vermieter mit Modernisierungsarbeiten beginnt, muss er Sie schriftlich informieren. Sie haben das Recht zu erfahren, wann die Arbeiten beginnen, wie lange diese voraussichtlich dauern und welchen Umfang sie haben werden. Außerdem muss Sie der Vermieter über die zu erwartende Mieterhöhung aufklären. Nach Abschluss der Modernisierung haben Sie außerdem das Recht, die Rechnungen der Arbeiten einzusehen. So können Sie überprüfen, ob alles korrekt ist. Hat der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Fördermittel erhalten, solche gibt es häufig für energetische Sanierungen, muss er diese abziehen und darf sie nicht mit auf die Miete aufschlagen.

Während die Kosten einer Modernisierung auf Ihre Miete aufgeschlagen werden dürfen, ist das bei Instandhaltungsarbeiten nicht der Fall. Als Faustformel gilt: Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn sich für Sie eine Verbesserung ergibt. Wird in Ihrem Haus ein Aufzug eingebaut oder die Häuserfassade gedämmt und dadurch Ihr Energieverbrauch nachhaltig reduziert, dann handelt es sich um eine Modernisierung. Auch der Bau von Parkplätzen oder einem Kinderspielplatz in einer Wohnanlage gehört in diese Kategorie. 

Wird durch eine Baumaßnahme aber lediglich der vertragsgemäße Zustand hergestellt, dann handelt es sich um eine Instandhaltung. Wird Ihre defekte Heizung repariert oder ein alter Wasserboiler ausgetauscht, ist es eine Instandhaltung. Die Kosten solcher Arbeiten sind mit der Mietzahlung bereits abgegolten und dürfen nicht extra auf die Miete aufgeschlagen werden.

Die Abgrenzung von einer Modernisierung zu einer Instandhaltung ist allerdings nicht immer eindeutig. Nicht selten müssen sich Gerichte mit dieser Frage beschäftigen.