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Urteil aus Karlsruhe - Grundsteuer: Was Sie wissen müssen

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Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Das Grundsteuer-Gesetz muss geändert werden. Alles Wichtige auf einen Blick.

Auf Eigentümer und Mieter kommen Kostenänderungen zu. Das Bundesverfassungsgericht gibt dem Gesetzgeber bis 2019 Zeit, eine neue Regelung zu finden.

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Was ist die Grundsteuer?

Grundstücke und Gebäude ziehen Kosten für die Kommunen nach sich, zum Beispiel für Straßenlaternen, öffentliche Grünflächen oder Freizeiteinrichtungen. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer. Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Das ist ein bisschen kompliziert: Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes ist die Grundsteuermesszahl - für Wohnungen beträgt sie zum Beispiel 3,5 von Tausend. Wenn der Einheitswert 20.000 Euro beträgt, errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro (20.000 geteilt durch 1.000 multipliziert mit 3,5). Diese 70 Euro werden mit dem von jeder Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer 350 Euro pro Jahr. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwands nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden.

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Die bei der Berechnung der Grundsteuer zugrunde gelegten Einheitswerte (Wert für ein Grundstück) sind verfassungswidrig. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Weil es aber keine Neubewertungen gab, verstößt das gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, entschied jetzt das Bundesverfassungsgericht.

Welche Modelle sind im Gespräch?

Es liegen mehrere Vorschläge auf dem Tisch, die zum Teil sehr unterschiedliche Ziele verfolgen:

  • Der Deutsche Mieterbund, die Umweltorganisation NABU und weitere Verbände fordern, die Grundsteuer zu einer reinen Bodensteuer umzuwandeln. Berücksichtig würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat - sondern nur noch die Bodenrichtwerte. Diese liegen laut Nabu größtenteils bereits flächendeckend vor. Die Befürworter versprechen sich davon mehr Wohnungsbau besonders in den Städten. Es wäre teuerer als bisher, bebaubare Grundstücke unbebaut zu lassen. Das soll auch der Bodenspekulation entgegenwirken. Zudem würden Mieter von Wohnungen entlastet und Besitzer von Einzelhäusern belastet. Der Mieterbund fordert außerdem, dass die Grundsteuer nicht länger über die Nebenkosten an Mieter weitergereicht werden dürfe.


  • Das 2016 vorgelegten Modell der Bundesländermehrheit, auch Kostenwertmodell genannt, würde eine aufwendigere Neubewertung aller Grundstücke nötig machen. Es kombiniert Bodenrichtwerte mit pauschalen Baukosten für die Gebäude. Hamburg und Bayern lehnen das Modell ab. Der Hamburger Senat befürchtet zum Teil deutlich höhere Steuern. Eine Verzehnfachung auf 6.000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt sei möglich, hatte der damalige Finanzsenator und heutige Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) in der Verhandlung im Januar gesagt. Auch der Präsident von Haus & Grund, Kai Warnecke, warnte vor Verzerrungen. Es würde zu großen Unterschieden zwischen ähnlichen Grundstücken innerhalb einer Gemeinde führen, kritisierte er. "Das ist ein Grund, warum wir das Anknüpfen an den Bodenrichtwert für nicht richtig halten."


  • Ein drittes Konzept, zu dem Hamburg und Bayern tendieren, setzt auf die Flächengröße. Dabei werden einheitliche Messzahlen in Euro pro Quadratmeter für Grundstücks- und Gebäudeflächen festgesetzt. Der Erhebungsaufwand wäre gering. Allerdings würden bei diesem Modell unbebaute und wenig genutzte Grundstücke im Vergleich zu den wertbezogenen Modellen entlastet, kritisierte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW).

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