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BGH will Einzelfall-Abwägung - Strenge Vorgaben für Mieterhöhung nach Modernisierung

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Der BGH will bei Mieterhöhungen jeden Fall einzeln prüfen. Neben der Wohnungsgröße spielen auch die Verwurzelung und gesundheitliche Verfassung des Mieters eine Rolle.

Archiv: Wohnsiedlung in Offenbach am 25.02.2019
Wohnsiedlung in Offenbach
Quelle: DPA

Mieter, die sich nach Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können, dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch entschieden. Die Größe einer Wohnung kann nicht generell gegen die Annahme eines besonderen Härtefalls sprechen. Insoweit konnte hier der Einwand der Vermieterin, die Wohnung sei ohnehin unangemessen groß, nicht durchgreifen.

Insbesondere in Berlin war es in den letzten Monaten vermehrt zu Fällen gekommen, in denen Vermieter teilweise sogar ohne Vorankündigung Modernisierungen einleiteten und Mieter vor vollendete Tatsachen stellten. Die Mieter sollten dann die Modernisierung über eine höhere Miete zahlen. Im konkreten Fall hat ein Mieter geklagt, dessen Eltern bereits 1962 in die Wohnung eingezogen waren und die er mittlerweile übernommen hat. Ende März 2016 erhöhte die Vermieterin ohne Ankündigung die Miete um 240 Euro monatlich. Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen hatte sie verschiedene Baumaßnahmen veranlasst.

BGH will Umstände des Einzelfalls berücksichtigen

Die Frage, ob die Wohnungsgröße angemessen sei, spiele bei der Interessensabwägung zwar eine Rolle. Es müssten aber alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es zum Beispiel auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an. (Az. VIII ZR 21/19)

Modernisierungskosten dürfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden. Das Gesetz schützt aber Mieter, die eine Erhöhung derart hart trifft, dass diese "auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".

Hartz-IV-Empfänger hatte geklagt

Insbesondere in Berlin kam es in den letzten Monaten vermehrt zu Fällen, in denen Vermieter teilweise sogar ohne Vorankündigung Modernisierungen einleiteten und Mieter vor vollendete Tatsachen stellten. Die Mieter sollten dann die Modernisierung über eine höhere Miete zahlen. Im konkreten Fall hat nun ein Mieter geklagt, dessen Eltern bereits 1962 in die Wohnung eingezogen waren und die er mittlerweile übernommen hat. Ende März 2016 erhöhte die Vermieterin ohne Ankündigung die Miete um 240 Euro monatlich. Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen hatte sie verschiedene Baumaßnahmen veranlasst.

Allerdings heißt es in dem Gesetz auch, dass der Mieter dann keine Einwände erheben kann, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Akzeptiert werden müssen Zuschläge auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben sind.

Maßnahmen des Mieters waren nicht allgemein üblich

Dabei wurden unter anderem Wände und Fassaden gedämmt und der Balkon erweitert. Der Mieter wurde vorab nicht über die Maßnahmen in Kenntnis gesetzt, sondern erst bei Beginn der Baumaßnahmen mit den Plänen konfrontiert.

Der Mieter – ein Empfänger von Arbeitslosengeld II – sah sich nicht im Stande, die erhöhte Miete zu zahlen. Er legte Klage ein und erhob den sogenannten Härteeinwand. Dies würde bedeuten, dass er trotz der erhöhten Miete weiter in der Wohnung wohnen kann.

Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter ganz überwiegend Recht gegeben. Die Vergrößerung der Balkone sei nicht allgemeiner Standard, die Fassadendämmung ebenfalls nicht vorgeschrieben gewesen. Nur für die Isolierung der oberen Geschossdecke sollte der Mieter 4,16 Euro monatlich zusätzlich bezahlen. Der BGH hob dieses Urteil nun auf, weil die Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters Rechtsfehler aufweise.

Jeder Härteeinwand Einzelfall

Zwar hat der BGH klargestellt, dass der Härteeinwand auch unabhängig von der Wohnungsgröße geltend gemacht werden kann, dennoch ist das Urteil einzelfallbezogen. Eine klare Linie für vergleichbare Fälle kann hier nicht gezogen werden.

Fest steht: jeder Härteeinwand ist gesondert zu betrachten und bleibt jeweils Sache des Einzelfalls. Ob der konkrete Berliner Mieter seine Wohnung verlassen muss, ist noch ungewiss. Eine Entscheidung im Einzelfall ist entscheidend.

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