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Zwei Urteile aufgehoben - Kündigung bei Eigenbedarf: BGH verlangt Sorgfalt

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Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht pauschal und schnell urteilen - sondern müssen genau hinsehen. Das sind die Hausaufgaben des BGH an die unteren Instanzen.

Alte oder kranke Menschen sind nicht grundsätzlich vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Der BGH urteilte, dass in jedem Einzelfall geprüft werden müsse, ob ein Härtefall vorliege.

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Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht pauschal urteilen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Junge Familie oder kranke Seniorin - wer braucht dringender die Wohnung?

Mit seinem Urteil über zwei Eigenbedarfskündigungen hat der BGH klar gestellt: Die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen einen Gutachter heranziehen - nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend macht.

Zwei Urteile aufgehoben

Die höchsten deutschen Zivilrichter hoben dabei zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten. In dem einen Fall hatte der Vermieter geklagt, in dem anderen Mieter. Beide waren nach Ansicht des BGH ungenügend geprüft worden.

In dem einen Verfahren hat ein Familienvater einer 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, die seit 45 Jahren in einer Berliner Wohnung lebt. Grund: Seine junge Familie braucht selbst mehr Platz. Das Berliner Landgericht hatte zwar den Eigenbedarf bestätigt. Weil die alte Dame aber schon so lange dort wohnt und ihr eine Demenz attestiert wurde, sollte sie laut Landgericht nicht ausziehen müssen. Dagegen hatte der Familienvater Revision vor dem BGH eingelegt (Aktenzeichen: VIII ZR 180/18).

Im zweiten Fall hatten sich zwei Mieter mit Verweis auf verschiedene Krankheiten gegen den Rausschmiss aus einer Doppelhaushälfte in Kabelsketal bei Halle (Saale) gewehrt. Hier war die Vorinstanz in Sachsen-Anhalt der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern zumutbar. Dagegen waren diese vor den BGH gezogen (VIII ZR 167/17).

Wegen Wohnungsnot mehren sich die Fälle

Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren und hoch betagten Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle in den unteren Instanzen schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem schob er nun einen Riegel vor.

"Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", so der BGH. Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte.

Damit präzisierte der BGH seine Rechtsprechung zur Frage, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.

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