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"Es gibt noch Platz in den Innenstädten"

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Teure Wohnungen - "Es gibt noch Platz in den Innenstädten"

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Wohnungen werden immer teurer - zumindest in den Städten. Dabei könnte dort noch viel mehr gebaut werden, erklärt Matthias Waltersbacher vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.

Wohngegend in Berlin
Die deutschen Großstädte verzeichnen seit Jahren ein demographisches und wirtschaftliches Wachstum.
Quelle: ap

heute.de: Welche Entwicklung haben Sie in den letzten Jahren beobachtet?

Matthias Waltersbacher: Zuerst gingen die Mieten nach oben, danach die Immobilienpreise, dann am stärksten die Baulandpreise. Letztere sind in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich gestiegen, um etwa sechs Prozent pro Jahr. Damit sind sie stärker gestiegen als die Mieten und die Kaufpreise für bebaute Grundstücke, und viel stärker als die Lebenshaltungskosten.

Diese sechs Prozent pro Jahr beziffern allerdings den Bundesdurchschnitt. In Großstädten und beliebten Universitätsstädten ist die Steigerung erheblich höher. In vielen Großstädten zahlt man aktuell 500 bis teilweise deutlich über 1.000 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche für eine Eigenheimbebauung. Im ländlichen Raum, in Abwanderungsgebieten mit Wohnungsleerstand, bekommt man den Quadratmeter Bauland aktuell für 40 bis 50 Euro. Mancherorts stagnieren die Preise seit Jahren. So ein Preisgefälle ist auch mit Einkommensunterschieden nicht mehr zu erklären.

Preissteigerung des Bodenwerts (2013 - 2018)
Preissteigerung
2013 - 2018
Bodenwert
zum 31.12.2013
rd. in Euro/qm
Bodenwert
zum 31.12.2018
rd. in Euro/qm
Anmerkung
Berlin 371%                                270                                       1.280    
Frankfurt 170%                                710                                       1.610    (ohne Innenstadt) 
Hamburg 77%                                930                                       1.630    
Köln 68%                                650                                       1.090    
München k.A.                             2.550   k.A. (zum 31.12.2017: 4.050)  
Stuttgart 83%                                840                                       1.610    
Erläuterung durchschnittliche
Preissteigerung für den
Geschosswohnungsbau
mittlere Lage
wGFZ = 1,5
mittlere Lage
wGFZ = 1,5
 
Quelle: Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt

heute.de: Wie entsteht diese Schere zwischen Großstädten und ländlichem Raum?

Bauland - Typical
"Auf dem Land mangelt es also an Nachfrage nach Bauland."
Quelle: dpa

Waltersbacher: Die deutschen Großstädte verzeichnen seit Jahren ein demographisches und wirtschaftliches Wachstum. Immer mehr Menschen zieht es in den urbanen Raum, sie sehen hier Entwicklungsperspektiven, die ihnen in den ländlichen Gebieten fehlen. Auf dem Land mangelt es also an Nachfrage nach Bauland. In den Städten ist es umgekehrt, das Angebot ist knapp. Bei dichter Bebauung gibt es immer weniger unbebaute Grundstücke oder Brachen, und theoretisch verfügbare Flächen können oft nicht oder nur mühsam erschlossen werden. Dabei gibt es schon noch Platz in den Innenstädten, nicht nur in Berlin, in allen Großstädten. Ich meine wirklich Brachen und Baulücken, nicht Schrebergärten und Naherholungsgebiete. Es gibt noch Potenzial, Hunderttausende Wohnungen könnten theoretisch in den Städten entstehen!

heute.de: Warum ist es so schwierig, die dringend benötigten Freiflächen in den Städten für die Bebauung zu erschließen?

Waltersbacher: Der Verkauf von Bauland läuft häufig sehr schleppend, es wird zum Teil gar nicht aus der Hand gegeben. Nicht wenige Eigentümer haben kein Interesse daran, zu verkaufen. Entweder sie spekulieren auf eine anhaltende Wertsteigerung. Oder sie haben Angst vor einer weiteren Eurokrise. Warum sollten sie da ihre sichere Wertanlage in bare Münze verwandeln?

heute.de: Kann die Politik verkaufsunwillige Landbesitzer enteignen oder zur Bebauung zwingen?

Waltersbacher: Anstelle von Enteignungen wäre es meiner Ansicht nach wirkungsvoller, positive Anreize zur Bebauung zu setzen. Aktuell wird ja über eine Reform der Grundsteuer beraten. Man könnte sie zukünftig anhand des Bodenwertes berechnen, nicht nur anhand der Fläche des Grundstücks oder der Größe des Wohnbaus. Dann würde es sich steuerlich häufig gar nicht mehr lohnen, eine wertvolle Fläche in der Innenstadt unbebaut liegen zu lassen.

heute.de: Welche Maßnahmen wären geeignet, um die Preisspirale bei großstädtischen Flächen aufzuhalten?

Waltersbacher: Erstens plädiere ich für ein integratives Denken, wir müssen den ländlichen Raum stärken und so einen Ausgleich zu den boomenden Innenstädten schaffen. Die Infrastruktur muss verbessert werden, der Breitbandausbau ist überfällig, neue Hochschulen könnten entstehen, wieso nicht auch Behörden und damit Arbeitsplätze in die Kleinstädte verlagern? So könnte man das Stadt-Land-Gefälle abmildern.

Zweitens brauchen wir mehr Transparenz in der Flächenpolitik. Kommunen sollten durch professionelles Monitoring in der Lage sein, verfügbares Bauland ausfindig zu machen. Die Verantwortlichen in den Kommunen sollten jederzeit wissen, wo eigentlich die freien Flächen sind. Nur so können sie das Potenzial optimal ausschöpfen.         

Und drittens hoffe ich auf ein baldiges Ende der Niedrigzinsen, auch wenn es nicht danach aussieht. Die Niedrigzinsphase befeuert die Nachfrage.

Meiner Meinung nach ist der Druck auf dem Immobilienmarkt langfristig weniger aus demographischen Gründen entstanden, sondern mehr durch das billig verfügbare Geld und den weltweiten Anlagedruck.

Das Interview führte Esra Bozkurt.

Sehen Sie hier schon vorab die "plan b"-Dokumentation in voller Länge:

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