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Mietendeckel - Darf Berlin Mieten einfrieren?

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Fünf Jahre lang die Mieten einfrieren - das plant Berlins Bausenatorin. Heute will der Senat über den sogenannten "Mietendeckel" beraten. Juristisch ist die Sache umstritten.

Fünf Jahre lang keine Mieterhöhungen: so möchte es der Berliner Senat kommende Woche beschließen. Ein Mittel, um bezahlbares Wohnen in der Hauptstadt irgendwie noch zu ermöglichen. Der Eigentümerverband Haus und Grund läuft Sturm dagegen.

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Das Verbot von Mieterhöhungen, das Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) plant, kommt für die etwa 1,4 Millionen frei finanzierten Wohnungen in Berlin in Frage, also nicht für Sozialwohnungen. 2020 soll der Preisstopp auf den Mietmarkt eingeführt werden, befristet auf fünf Jahre. Begründet wird die Initiative damit, dass die Mieten in Berlin in den vergangenen Jahren besonders schnell gestiegen sind.

Auch wenn ein Vermieter eine Wohnung modernisiert, soll er die Kosten dem Entwurf zufolge nicht ohne weiteres auf die Mieter umlegen können. Nach einer Modernisierung darf die Miete zwar um maximal 50 Cent pro Quadratmeter steigen, doch wer mehr verlangen will, muss dafür eine Genehmigung beantragen. Bei Zuwiderhandlungen drohen Strafen von mehreren Hunderttausend Euro.

Auch Mietsenkungen geplant

Außerdem möchte die Bausenatorin Lompscher Mietobergrenzen festlegen. Das würde bedeuten: In bestimmten Fällen müssten Mieten auch gesenkt werden. Ein in der Vergangenheit abgeschlossener Mietvertrag wäre in diesem Punkt hinfällig; der Mieter hätte ab Inkrafttreten des Gesetzes weniger zu zahlen als früher.

Die Wohnungswirtschaft wehrt sich gegen die Berliner Pläne auch mit rechtlichen Argumenten,  verweist etwa auf die Vertragsfreiheit und auf die Eigentumsgarantie im Grundgesetz: Wenn ein Vermieter sein Haus nicht mehr gewinnbringend vermieten dürfe, komme das einer Enteignung gleich.  

Eigentumsrecht contra Sozialbindung

Ebenso erwartbar argumentieren die Befürworter des Mietendeckels in den Reihen von SPD, Linkspartei und Grünen: Sie berufen sich auf die ebenfalls im Grundgesetz festgelegte Sozialbindung des Eigentums, die ja auch die bereits existierende Mietpreisbremse zulasse. Und sie verweisen auf die geplante Härtefallregelung für Vermieter: Wem wegen zu niedriger Erträge die Pleite drohe, der könne eine Sondergenehmigung für Mieterhöhungen beantragen.

Das Einfrieren der Mieten könnte vor Gericht aber auch an einem anderen Punkt scheitern: Bundesländer wie Berlin sind für die Regelung des Mietrechts nicht zuständig. Die Gesetzgebungskompetenz liegt hier beim Bund.

Mietrecht wird vom Bund geregelt

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt - und das "bürgerliche Recht", sagt Artikel 74 des Grundgesetzes, gehört zur "konkurrierenden Gesetzgebung". Dort dürfen die Länder nur tätig werden, wenn der Bund vom seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch macht. Auf dem Gebiet des Mietrechts hat er das aber ausgiebig getan. Auch die bereits existierende Mietpreisbremse, die die Aufschläge bei Neuvermietungen begrenzt, basiert auf einer bundesrechtlichen Regelung.

Seit Jahren steigen in Berlin die Mieten. Nun will der Berliner Senat dem mithilfe eines Mietendeckels Einhalt gebieten. Doch kann das klappen?

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Mietrecht oder Wohnungswesen?

Beim Berliner Senat beruft man sich auf die gesetzgeberische Zuständigkeit der Bundesländer für das Wohnungswesen. Das gehörte früher ebenfalls zur konkurrierenden Gesetzgebung, wurde aber bei der Föderalismusreform aus dem Katalog der einschlägigen Rechtsgebiete herausgenommen. Seitdem kommt der Begriff "Wohnungswesen" im Grundgesetz nicht mehr vor. Und grundsätzlich gilt: Wenn das Grundgesetz eine Zuständigkeit nicht ausdrücklich regelt, liegt sie bei den Ländern.

Zum Wohnungswesen im verfassungsrechtlichen Sinn gehört allerdings nicht das Mietrecht. Vielmehr geht es hier um behördlich zu regelnde Probleme wie etwa die Zweckentfremdung: Bundesländer können verbieten, dass man Wohnungen bei AirBnB als Ferienunterkünfte anbietet. Der Berliner Senat argumentiert nun: Auch der geplante Mietendeckel gehöre nicht zum Mietrecht im engeren Sinne.

Gerichte werden entscheiden

Nach Auffassung der Senatsjuristen geht es bei der Deckelung der Mieten nicht in erster Linie um privatrechtliche Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern, sondern um öffentlich-rechtliche Fragen im Verhältnis zwischen Staat und Vermietern: weil es Sache der Behörden sei, den Mietendeckel durchzusetzen - mit Genehmigungen, Verboten und Strafen bei Zuwiderhandlung. Und für solche öffentlich-rechtlichen Regelungen hätten die Länder die Gesetzgebungskompetenz. Damit ist klar: Sollte der Mietendeckel vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet werden, wird das Thema vor Gericht landen.

Günther Neufeldt ist Redakteur der ZDF-Redaktion "Recht und Justiz".

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