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Vermietung an Feriengäste erlaubt

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BGH-Urteil - Vermietung an Feriengäste erlaubt

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Internet-Vermittler haben das Vermieten an Urlauber leicht gemacht. Das stört viele Nachbarn. Die Touristen ganz loszuwerden, wird nach einem BGH-Urteil aber schwierig.

Nicht jeder wünscht sich in der Nachbarschaft wechselnde Feriengäste - trotzdem können Kurzzeit-Vermietungen einem Wohnungsbesitzer nicht von den Miteigentümern in der Wohnanlage untersagt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in einem Streit aus Niedersachsen entschieden. (Az. V ZR 112/18)

Wohnungseigentümer fühlten sich gestört

Der Fall: In Papenburg an der Ems will eine Frau ihre Wohnung als Urlaubsunterkunft anbieten. Die Eigentümer der übrigen sieben Wohnungen sind geschlossen dagegen, sie fühlen sich durch die vielen Wechsel im Haus gestört. Auf einer Eigentümerversammlung 2017 wird abgestimmt. Die Ferienwohnungsgegner setzen mit Dreiviertelmehrheit durch, dass in Zukunft nicht mehr auf kurze Zeit vermietet werden darf - über den Kopf der betroffenen Eigentümerin hinweg.

Dieser Beschluss ist laut BGH rechtswidrig, weil dem Verbot nicht alle zugestimmt haben. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei der Urteilsverkündung in Karlsruhe.

Ähnliches Urteil schon 2010

In einem ähnlichen Streit aus Berlin hatte der BGH schon 2010 entschieden, dass das kurzzeitige Vermieten von Eigentumswohnungen als Wohnnutzung zählt und damit prinzipiell erlaubt ist. Schließlich diene die Wohnung auch den Feriengästen als Unterkunft. Sind Urlauber im Haus nicht erwünscht, können die Eigentümer laut dem Urteil aber in der Teilungserklärung eine restriktivere Vereinbarung treffen.

Das ist das Dokument, das in einer Eigentümergemeinschaft die Grundsätze des Miteinanders regelt. Die Teilungserklärung ist so fundamental, dass sie eigentlich nur mit den Stimmen sämtlicher Eigentümer geändert werden kann. Für mehr Flexibilität sind heute aber oft Öffnungsklauseln vorgesehen, die bestimmte Änderungen per Mehrheitsbeschluss gestatten. So eine Öffnungsklausel hatten sich die Papenburger Ferienwohnungsgegner bei ihrem Beschluss zunutze gemacht.

Eine Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung ist aber nicht automatisch bindend, nur weil die Stimmenzahl stimmt, sagte Stresemann. "Es sind auch inhaltliche Schranken zu beachten."

"Mehrheitsfeste" Rechte schützen Minderheit

Diese Schranken sollen den obersten Zivilrichtern zufolge die Minderheit schützen. Zu den "mehrheitsfesten" Rechten gehöre insbesondere die Zweckbestimmung des Eigentums. Denn davon hänge entscheidend ab, wie viel eine Wohnung wert sei. Als fiktives Beispiel nannte Stresemann einen Eigentümer, der in einer Wohnanlage eine Gaststätte betreibt. Ihn könnten die anderen nicht einfach überstimmen und festlegen, dass dort nur noch ein Büro erlaubt ist.

Auch ein Vermietungsverbot muss deshalb von sämtlichen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden - und zwar unabhängig davon, ob für ein paar Tage oder auf Jahre vermietet wird, wie der Senat urteilte. Eine Differenzierung sei schwierig: Denn wo will man die Grenze ziehen?

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