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Vor Volksabstimmung in Berlin - Wohnungen vergesellschaften - geht das?

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In Berlin steht am Sonntag die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" zur Abstimmung. Erhält sie eine Mehrheit, wäre es an der Politik, juristisches Neuland zu betreten.

Wohngebäude in Berlin
Mangelware: Bezahlbare Wohnungen in Berlin
Quelle: epa

Die Berlinerinnen und Berliner wählen nicht nur Bundestag und Abgeordnetenhaus. Per Volksentscheid stimmen sie auch über die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" ab. Deren Initiatoren wollen Mietwohnungen, die bislang privaten Immobilienunternehmen wie Deutsche Wohnen und Vonovia gehören, in Gemeineigentum überführen.

Es geht dabei nicht um eine klassische Enteignung, bei der beispielsweise ein einzelnes Privatgrundstück abgegeben werden muss, damit eine öffentliche Straße gebaut werden kann. Der Vorschlag zielt auf eine sogenannte Vergesellschaftung der Wohnungen.

Gemeinwohlinteressen statt Gewinne erzielen

Eine solche macht Artikel 15 des Grundgesetzes prinzipiell möglich. Dort heißt es:

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.
Artikel 15, Grundgesetz

Durch die Vergesellschaftung kann die öffentliche Hand ganze Unternehmen oder sogar Wirtschaftszweige von der Privatwirtschaft übernehmen. Die Idee dahinter: Es soll sichergestellt werden, dass nicht Gewinnerzielungsabsicht, sondern Gemeinwohlinteressen im Vordergrund stehen.

"Wohnen und Mieten" ist eines der hochstehenden Wahlkampfthemen in Berlin, jede Partei bezieht dazu Position. Am Tag der Wahl des Abgeordnetenhauses wird es auch einen Volksentscheid geben - darüber, ob Wohnkonzerne enteignet werden können sollen.

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Vergesellschaftung von Wohnungen wäre Novum

Eine Vergesellschaftung hat es in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie gegeben. Entsprechend viele Fragen sind offen. Ließe sich das Berliner Vorhaben rechtlich überhaupt umsetzen?

Einigkeit unter Juristen herrscht darüber, dass der Gegenstand der Vergesellschaftung eine gewisse wirtschaftliche Bedeutung haben muss. Kleine Unternehmen scheiden daher aus. Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" will die Vergesellschaftung für alle Vermietungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen.

Bei der Abgeordnetenhaus-Wahl hat die SPD-Spitzenkandidatin Franziska Giffey gute Chancen, Regierende Bürgermeisterin zu werden. Insgesamt sind die Berliner mit den Parteien eher unzufrieden.

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Unklar, ob Bundesrecht Vorrang vor Landesrecht hat

Ein Problem sehen manche Rechtsexperten darin, dass in der Berliner Landesverfassung - anders als im Grundgesetz - eine Vergesellschaftung nicht vorgesehen ist. Deswegen sei sie in Berlin generell unzulässig.

Andere halten dem die Regel "Bundesrecht bricht Landesrecht" entgegen. Das Grundgesetz des Bundes mit der Möglichkeit zur Vergesellschaftung habe bei der Frage Vorrang vor der Berliner Landesverfassung.

Umstritten ist außerdem, ob aus Gründen der Gleichbehandlung auch genossenschaftlich organisierte Vermietungsunternehmen vergesellschaftet werden müssten. Die Initiatoren des Volksentscheids wollen das gerade nicht. Sie argumentieren, Genossenschaftsmodelle seien per se gemeinwohlorientiert.

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Senat: Entschädigungskosten von mehr als 28 Milliarden Euro

Kritiker sehen das anders. Sollte Berlin verpflichtet sein, auch die Genossenschaftswohnungen zu übernehmen, wäre mit deutlich höheren Entschädigungskosten zu rechnen. Denn so viel steht fest: Vergesellschaftung geht nur gegen Entschädigung. Wie allerdings deren Höhe zu bemessen ist, auch daran scheiden sich die juristischen Geister.

Je nach Berechnungsmodell stehen für Berlin bis zu 36 Milliarden Euro im Raum. Das entspricht in etwa dem derzeitigen Marktwert der etwa 240.000 Wohnungen, die nach dem Konzept der Volksentscheids-Initiative vergesellschaftet werden sollen. Der Berliner Senat geht von mindestens 28,8 Milliarden Euro an Entschädigungskosten aus.

Am Sonntag ist Bundestagswahl - parallel dazu werden auch zwei Länderparlamente gewählt - in Berlin und in Mecklenburg-Vorpommern.

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Volksentscheid nicht rechtlich bindend

Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" hingegen hält zehn bis elf Milliarden Euro für angemessen. Ihre Rechnung: Ein sozialverträglicher Mietpreis liege bei etwa vier Euro pro Quadratmeter. Diese Mieten hätten die Wohnungsunternehmen ohne die Vergesellschaftung verlangen können, wenn man die Interessen der Allgemeinheit berücksichtige.

Zur Abstimmung steht kein ausformuliertes Vergesellschaftungsgesetz, sondern der Beschluss, dass ein solches erarbeitet werden soll. Der Volksentscheid darüber ist nicht unmittelbar rechtlich bindend.

Sollte Berlin irgendwann ein Vergesellschaftungsgesetz erlassen, müsste es wohl eine gerichtliche Überprüfung durchlaufen. Erst dadurch würden viele der offenen Rechtsfragen verbindlich geklärt.

Samuel Kirsch ist Rechtsreferendar in der ZDF-Redaktion Recht und Justiz

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