Influencer raten auf Social Media zum Immobilienkauf, ohne die Risiken zu erwähnen. Worauf müssen Käufer achten? Und was ist bei gestiegenen Zinsen überhaupt noch finanzierbar?
Quelle: Jörg Carstensen/dpa
Wenn Tomislav Primorac auf TikTok über Immobilien redet, dann klingt alles ganz einfach. Kaufen ohne Eigenkapital sei möglich, behauptet der selbsternannte Immobilien-Influencer noch vor wenigen Wochen. Fast 900.000 Menschen folgen ihm auf der Videoplattform, erhoffen sich Anlagetipps, wollen ihr Erspartes vor der hohen Inflation retten.
Er gebe mit seinen kurzen Videos nur Impulse, sagt der TikToker bei ZDFheute live. Im Nachgang müsse sich jeder noch weiter informieren. Für die Verbraucherzentralen sprechen Influencer wie Primorac zu wenig über Risiken. Nur auf Pump kaufen sei nicht ratsam und durch die in den vergangenen Monaten deutlich gestiegenen Zinsen auch nicht mehr möglich, sagt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW.
Wer Tipps für Investments sucht, wird schnell in den sozialen Medien fündig. Verbraucherschützer sehen die Aussagen der Finanz-Influencer kritisch.
Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen aktuell bei durchschnittlich 3,6 Prozent, vor einem Jahr nur bei etwa einem Prozent. Wer damals mit 1.000 Euro im Monat 300.000 Euro finanzieren konnte, müsste heute bei jeweils drei Prozent Tilgung mehr als 1.600 Euro zahlen. Für viele platzt damit vorerst der Traum von der eigenen Immobilie, andere rechnen sich die Finanzierung schön. Doch welche Strategie braucht es?
Vor Immobilienkauf: Einnahmen und Ausgaben berechnen
Zunächst sollten Kaufinteressenten ihre Nettoeinnahmen und Ausgaben berechnen.
Zins und Tilgung dürfen bestenfalls 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen. Mit den Nebenkosten für die Immobilie, also etwa Strom, Wasser, Heizung, Gebühren und Steuern, kommt so eine Belastung von maximal 45 Prozent pro Monat zustande.
Schwankende Zinsen: Risiko für Finanzierung
Bevor Kreditgeber ein Darlehen zusagen, prüfen sie die Bonität der Antragsteller. Auch der Job spielt eine Rolle: Die Banken bewerten Beamtinnen und Beamte meist besser als Soloselbstständige oder Menschen mit befristeter Anstellung. Verbraucherschützer Hentschel rechnet bei Krediten mit einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren.
Die Tilgung ist je nach gewünschter monatlicher Belastung wählbar. Je höher sie ist, desto schneller ist der Kredit abbezahlt und desto geringer ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Läuft diese aus, müssen sich die Immobilienkäufer um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Dann können gestiegene oder gesunkene Zinsen die weiteren Zahlungen beeinflussen.
Immobilienkauf: Wie viel Eigenkapital notwendig?
Potenzielle Käuferinnen und Käufer müssen für einen Kauf außerdem Eigenkapital mitbringen. Dieses Geld finanziert unter anderem die nicht im Preis enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklergebühr. Hinzu kommen Ausgaben für Renovierungen, Möbel, eine neue Küche oder einen Gartenzaun.
ZDF-Finanzexperte Frank Bethmann empfiehlt zusätzlich 20 Prozent des Immobilienpreises mit Eigenkapital zu finanzieren und nur 80 Prozent durch ein Darlehen abzudecken. "Als die Zinsen unten waren, mögen Banken und Kreditnehmer mutiger gewesen sein", sagt Bethmann. Doch derzeit sei eine Finanzierung mit weniger Fremdkapital sicherer. Nach dem Kauf sollte auf dem Konto noch ein Notgroschen von drei bis fünf Monatsgehältern bleiben, um unerwartete Ausgaben stemmen zu können.
Die Zinsen in Deutschland steigen. Gleichzeitig frisst die Inflation Angespartes auf. Worauf Sparer und Kreditnehmer achten müssen.
Eine aktuelle Auswertung des Portals Immowelt zeigt, dass eine Familie für den Kauf einer 90-Quadratmeter-Wohnung in jeder zweiten deutschen Großstadt ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 5.000 Euro benötigt. In München, der teuersten Stadt des Landes, muss ein Haushalt nach den Berechnungen der Immobilienexperten sogar mehr als 14.000 Euro netto im Monat verdienen.
Vor allem bei jungen Menschen reiche das Gehalt nicht, um sich bei den aktuellen Zinsen eine Immobilie zu kaufen, sagt auch Influencer Primorac. Auf seiner Website schreibt er aber, dass Interessenten schon ab 2.500 Euro Nettoeinkommen loslegen könnten. "Am Ende darf man die Verantwortung nicht auf andere abwälzen", sagt Primorac. Interessenten müssten selbst recherchieren und Social Media diene vor allem dazu, sich Inspiration zu holen.
Kaufnebenkosten: Rechenbeispiel für Immobilienkäufer
Angenommen die Käufer verfügen über ein Eigenkapital von 160.350 Euro:
- Das zu finanzierende Fremdkapital beträgt 400.000 Euro.
- Der Zins beträgt 3,6 Prozent.
- Die Anfangstilgung beträgt zwei Prozent.
Demnach ergibt sich eine monatliche Belastung von 1.866 Euro zur Finanzierung des Kredits (Tilgung + Zins). Bei einer 15-jährigen Zinsbindung bliebe nach Ablauf der 15 Jahre eine Restschuld von 241.200 Euro.
Hinzu kommen die Unterhaltungskosten für eine Immobilie mit 100 Quadratmetern. Diese hängen von individuellen Faktoren ab und beeinflussen das erforderliche Nettoeinkommen:
