Bei Mängeln die Miete mindern

Was tun, wenn der Vermieter nicht handelt?

Verbraucher | Volle Kanne - Bei Mängeln die Miete mindern

Schimmel, Lärm, eine kaputte Heizung: Um Mängel in der Mietwohnung kümmert sich der Vermieter. Rechtsanwältin Sibylle Voßbeck erklärt, was Sie tun können, wenn sich niemand zuständig fühlt.

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7 min
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Video verfügbar bis 19.02.2017, 14:00

Laute Nachbarn, Schimmel oder Ungeziefer: Es gibt viele Dinge, die das Leben in einer Mietwohnung beeinträchtigen können. Aber nicht alles müssen Sie stillschweigend akzeptieren. Sibylle Voßbeck, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erklärt, wie Sie sich gegen Mietmängel wehren können.

Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart nutzen kann, sie also vom Sollzustand abweicht. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Feuchtigkeit und Schimmel auftreten, eine Heizung nicht funktioniert, Fenster undicht sind oder ein vom Vermieter verlegter Teppichboden zerschlissen ist. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter selbst oder ein Dritter für den Mangel verantwortlich ist.

Auch Baulärm zählt zu den Mietmängeln. Entsteht etwa vor einer Wohnung in ruhiger Wohnlage eine Dauerbaustelle, die bei Einzug noch nicht absehbar war, muss der Mieter die plötzliche Lärmbelästigung nicht hinnehmen - auch wenn der Vermieter nicht für die Baustelle verantwortlich ist (Paragraf 536 BGB) Wer hingegen in ein Neubaugebiet zieht, kann sich nicht über Baulärm beschweren, den man dort voraussetzen kann. Der Vermieter wird hier eine Mietminderung nicht akzeptieren müssen.

Den Vermieter informieren

Eine Mietminderung ist nach dem Gesetz immer ab dem Zeitpunkt zulässig, ab dem der Mangel auftritt. Dabei muss es sich um einen erheblichen Mangel und nicht um eine Kleinigkeit handeln. Außerdem darf der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht haben. Liegt ein Mangel vor, sollte man sofort den Vermieter informieren. Dies sollte am besten direkt telefonisch geschehen – am besten im Beisein von Zeugen. "Eine Mängelanzeige ist grundsätzlich formlos möglich, sie kann dem Vermieter also mündlich mitgeteilt werden", sagt Sybille Voßbeck, Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht. Wegen der Beweisbarkeit sollte man den Mangel auf jeden Fall aber noch einmal schriftlich reklamieren (per Einwurfeinschreiben).

Dabei sollte man den Vermieter nicht nur auffordern, den Mangel zu beseitigen, sondern auch eine angemessene Frist setzen, in der die Instandsetzung stattzufinden hat. Wie lange diese Frist sein sollte, hängt vom Einzelfall ab – etwa ob der Mangel schnell behoben werden kann oder ob es sich um kompliziertere Reparaturarbeiten handelt. Fällt zum Beispiel im Winter die Heizung aus, kann die Frist sogar nur wenige Stunden betragen. Weisen Sie den Vermieter darauf hin, dass Sie die Miete bis zur Beseitigung des Mangels nur unter Vorbehalt zahlen. Falls der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der veranschlagten Frist beseitigt, können Sie die Miete mindern – und zwar auch rückwirkend. Dies geht aber nur, wenn Sie dem Mieter im Vorfeld Ihren Vorbehalt ausgesprochen haben.

Höhe der Mietminderung individuell

Es gibt kein Gesetz, das die zulässige Höhe der Mietminderung vorgibt. Sie richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Je nach Schaden kann der Mieter zwischen einem Prozent und Hundert Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Bruttomiete kürzen. Ein Heizungsausfall schlägt dabei stärker zu Buche als etwa kaputte Rollläden.

Die Mietervereine berufen sich daher auf Gerichtsurteile, die jedoch in der Vergangenheit recht unterschiedlich ausgefallen sind. So ist demnach zum Beispiel bei einem maroden Treppenhaus eine Minderung von etwa zehn Prozent, bei defekten Treppen bis 20 Prozent, bei feuchten Wänden und Schimmel bis zu 60 Prozent möglich. Fällt die Heizung über mehrere Tage aus und die Wohnung ist komplett ausgekühlt, ist unter Umständen eine Minderung von bis zu Hundert Prozent zulässig. Wichtig: Diese Werte sind nicht allgemeingültig, sondern richten sich immer nach dem konkreten Einzelfall.

Mietausfall erzeugt Druck

Kommt der Vermieter seiner Pflicht trotz Aufforderung und Mietminderung nicht nach, kann der Mieter zusätzlich noch von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und einen Teil der Miete als Druckmittel einbehalten. Das Prinzip dahinter ist es, den Vermieter zum Handeln zu motivieren, denn ihm entgeht nicht nur der geminderte Teil der Miete, sondern obendrein noch der zurückbehaltene Anteil. Wichtig: Sobald der Mangel behoben ist, muss der Einbehalt zurückbezahlt werden, nicht jedoch der geminderte Betrag der Miete. Letzteres ist der Ausgleich dafür, dass eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vorlag.

Der Mieter muss nicht befürchten, durch dieses Prozedere die Wohnung zu verlieren: „Eine Räumungsklage, die auf geminderte Mieten gestützt wird, wird bei vorhandenen und nachweisbaren Mängeln keinen Erfolg haben, weil der Mieter dann zu Recht die Miete gemindert hat“, erklärt Sybille Voßbeck.

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