Kündigung bei Mietrückständen

BGH: Rückstände müssen vollständig beglichen werden

Verbraucher | Volle Kanne - Kündigung bei Mietrückständen

Wenn Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sind, darf der Vermieter ihnen kündigen. Das hat der BGH entschieden. Fachanwältin Sibylle Voßbeck erklärt das Urteil.

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Mieter, die mit ihren Mietzahlungen insgesamt mehr als zwei Warmmieten im Rückstand sind, müssen mit einer Kündigung rechnen. Daran ändern auch spätere teilweise Zahlungen oder Gegenforderungen in zu geringer Höhe nichts. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Mietrechts-Expertin Sibylle Voßbeck ordnet das Urteil ein und erklärt, wie eine Kündigung abgewendet kann werden.

In dem am Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Streitfall hatte sich der Bewohner geweigert, eine Mieterhöhung zu zahlen, die nach einer energetischen Sanierung veranschlagt wurde. Da der Mieter fortan weniger zahlte als gefordert, summierte sich der Fehlbetrag nach einiger Zeit auf mehr als zwei Brutto-Monatsmieten. Die Vermieterin kündigte ihm daraufhin fristlos. Nach Abrechnung der Heizkosten ergab sich für den Mieter ein Guthaben, mit dem er die Mietschulden verrechnen wollte. Seiner Meinung nach habe der Mietrückstand deswegen weniger als zwei Brutto-Monatsmieten betragen und die Kündigung sei unwirksam.

Dies ließ der BGH nicht gelten. Die Möglichkeit einer Kündigung bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten sei im Gesetz verankert. Sie sei nur ausgeschlossen, „wenn der Vermieter vorher, also vor dem Zugang der Kündigung, befriedigt wird“. Zudem werde eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter gegenüber den Rückständen aufrechnen kann. Dies sei hier nicht erfüllt. Selbst wenn die Aufrechnungen berechtigt seien, sei der Mietrückstand damit nicht einmal annähernd getilgt, so der BGH. Zudem habe der Mieter die Aufrechnung zu spät erklärt. Dies müsse umgehend nach Zugang der Kündigung erfolgen.

Gesamten Rückstand ausgleichen

„Wenn es sich um eine berechtigte Mietforderung handelt, also tatsächlich ein Zahlungsverzug vorliegt, dann führt nur die vollständige Zahlung des Rückstandes dazu, dass eine bereits erklärte Kündigung unwirksam wird“, sagt Rechtsanwältin Sibylle Voßbeck. Die Zahlung des Rückstands müsse innerhalb der sogenannten Schonfrist, also bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, erfolgen. Auch wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist zur Zahlung der Rückstände verpflichtet, sei die Kündigung unwirksam, so Voßbeck weiter.

Hat der Mieter seinerseits Zahlungsansprüche gegenüber dem Vermieter, etwa durch Guthabenbeträge aus Nebenkosten, kann er damit die Rückstände aufrechnen, um eine Kündigung unwirksam werden zu lassen. Allerdings, so Voßbeck, müsse diese Aufrechnung unverzüglich erfolgen und zur Tilgung des gesamten Rückstandes führen, damit die Kündigung unwirksam werde.

Modernisierungen sind rechtens

In dem am BGH verhandelten Fall waren Sanierungsmaßnahmen und eine anschließende Mieterhöhung Auslöser für den Mieter, einen Teil der Mietzahlungen einzubehalten. „Grundsätzlich darf der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, also bauliche Veränderungen, durchführen“, sagt Sibylle Voßbeck. Dies gelte insbesondere dann, wenn es sich um energetische Modernisierungen handele, beispielsweise eine neue Heizungsanlage eingebaut werde.

„Solche Maßnahmen muss der Vermieter dem Mieter vorher ankündigen, spätestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten“, erklärt die Rechtsanwältin. Der Mieter hat dies grundsätzlich zu dulden. „Er ist gemäß Paragraf 555d des Bürgerlichen Gesetzbuches nur dann nicht zur Duldung verpflichtet, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, der anderen Mieter in dem Gebäude und der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist“, führt Sibylle Voßbeck aus.

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