Falsche Abrechnung der Nebenkosten

Wie Sie Fehler finden und Ihr Geld zurück bekommen

Verbraucher | Volle Kanne - Falsche Abrechnung der Nebenkosten

Millionen deutsche Mieter bekommen wieder die Nebenkostenabrechnung zugeschickt. Das Problem: Oft zahlen sie mehr als sie müssten. Was sind häufige Fehler und wie bekommt man sein Geld zurück?

Beitragslänge:
7 min
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Video verfügbar bis 26.04.2017, 10:05

Die Nebenkosten einer Wohnung gelten nicht umsonst als „zweite Miete“. Daher ist für die meisten Mieter die Post vom Vermieter unerfreulich. Nachforderungen von ein paar Hundert Euro und mehr sind keine Seltenheit. Oft sind die Abrechnungen fehlerhaft. Wer aber seine Nebenkostenabrechnung genau liest und Fehler findet, kann Geld sparen.

Es ist wieder soweit: Millionen Mieter erhalten von ihren Vermietern in den kommenden Wochen die Nebenkostenabrechnung (gesetzlich: Betriebskostenabrechnung) für das vorangegangene Jahr. Darin werden die Kosten unter anderem für Heizung, Müllabfuhr, Warmwasser oder Versicherungen auf Mieter umgelegt.

Das Problem: Die Berechnungen darin sind oft fehlerhaft oder enthalten zumindest klärungsbedürftige Punkte, sagt etwa der Deutsche Mieterbund. Und das betrifft fast jede zweite der 21 Millionen Nebenkostenabrechnungen. In der Regel geht die Nebenkostenabrechnung mit der Forderung einer Nachzahlung einher.

Wie viel Nebenkosten pro Monat?

Durchschnittlich zahlen Mieter in Deutschland 2,19 Euro pro Quadratmeter für Betriebskosten im Monat. Werden alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen gerechnet, sind das bis zu 3,26 Euro pro Quadratmeter monatlich. Nimmt man diesen Höchstsatz, macht das im Jahr 3129,60 Euro in einer 80-Quadratmeter-Wohnung.

Die Wohnungsnebenkosten sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Grund dafür: gestiegene Energiepreise und Grundsteuern. Für 2015 rechnet der Deutsche Mieterbund mit deutlich niedrigeren Heizkosten für Mieter – wenn mit Öl geheizt wurde. Anders sieht das bei gas- oder fernwärmebeizten Häusern aus: Hier müssen Mieter mit leichten Nachzahlungen rechnen.

Welche Nebenkostenarten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Generell gilt: Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur dann zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Sofern also nichts anderes im Mietvertrag steht, dürfen 17 bestimmte Nebenkostenarten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Welche das sind, steht zum Beispiel in der sogenannten Betriebskostenverordnung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz oder der Betriebskostenverordnung des Deutschen Mieterbundes.

Unterschieden wird zwischen „warmen“ und „kalten“ Betriebskosten. Zu den „warmen“ Betriebskosten gehören Heizkosten, zentrale Warmwasserbereitung sowie die verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage. Sie sind verbrauchsabhängig zu berechnen. Pauschalen oder Berechnungsschlüssel finden hier keine Anwendung. Heißt: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass der tatsächliche Verbrauch genau erfasst wird und die dazu nötigen Systeme einmal jährlich abgelesen werden. Der Termin, wann die Daten abgelesen werden, muss mindestens eine Woche vorher angekündigt werden. Zu den „kalten“ Betriebskosten zählen Posten wie zum Beispiel die Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung, private Dienstleistungen wie Hausmeister, Treppenhausreinigung, Aufzug oder Gartenpflege. Hinweis: Üblich ist, dass sie nach Wohnfläche oder Personenzahl umgelegt werden.

Was tun bei einer falschen Nebenkostenabrechnung?

Sie haben den Verdacht, dass Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist? Dann heißt es zunächst einmal: Kosten selbst prüfen! Und das geht so: Verschaffen Sie sich zum Beispiel anhand eines aktuellen Betriebskostenspiegels im Internet einen Überblick über die Höhe der Nebenkosten in Deutschland und speziell für Ihre Region.

Angegeben sind dort die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter. Zum Beispiel zahlen Mieter in Deutschland für den Hauswart im Schnitt 21 Cent im Monat. Bezogen auf Ihre Wohnung, teilen Sie die einzelnen Betriebskosten durch Ihre konkrete Quadratmeterzahl. Zum Beispiel sollen Sie 400 Euro für den Hausmeister im Jahr bezahlen, geteilt durch 70 Quadratmeter, sind das 5,71 Euro jährlich oder 48 Cent im Monat. Das ist mehr als doppelt so viel wie der Durchschnitt. Dafür sollte Ihnen der Vermieter eine Begründung geben. Denn er ist zur Wirtschaftlichkeit verpflichtet.

Am Betriebskostenspiegel können Sie erkennen, ob Ihre konkreten Nebenkosten über oder unter dem Durchschnitt (2,19 Euro pro Quadratmeter) liegen. Wichtig ist in einem weiteren Schritt festzustellen, wie hoch der Unterschiedsbetrag genau ist: Vergleichen Sie die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der Vorjahresabrechnung und legen Sie den regionalen Betriebskostenspiegel zur Orientierung daneben.

Checkliste

So überprüfen Sie eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung selbst:

Gerecht aufgeteilte Kosten mit Verteilerschlüssel

Wenn bestimmte Kosten nicht gerecht unter allen Mietern aufgeteilt werden, zahlen manche Mieter mehr als andere. Nach welchen Verteilerschlüsseln müssen Nebenkosten umgelegt werden, fragen wir Sibylle Voßbeck, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: "Es muss im Mietvertrag nachgeschaut werden, welchen Verteilerschlüssel die Parteien für die einzelnen Betriebskosten vereinbart haben. Dieser gilt dann auch grundsätzlich, wobei es jedoch bei den Kosten für Heizung und Warmwasser zwingende gesetzliche Vorschriften bezüglich der Verteilung dieser Kosten gibt. Haben die Parteien im Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel vereinbart, dann sind die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche zu verteilen."

Werden in der Abrechnung die Posten nicht klar getrennt, fällt die Kontrolle schwer.
Zum Beispiel können sich unter dem Sammelbegriff "Versicherungen" umlagefähige und nicht umlagefähige Policen befinden.

Wenn der Vermieter nicht korrigiert

Was kann man tun, wenn der Vermieter die falsche Abrechnung nicht korrigiert? "Dann ist ein etwaiger Nachzahlungsbetrag nicht oder nur zum Teil fällig. Je nachdem, ob sich der Fehler auf die ganze Abrechnung bezieht oder nicht", so Fachanwältin Sibylle Voßbeck.

Bei einem Guthaben sei das anders, so Sibylle Voßbeck: "Korrigiert der Vermieter eine fehlerhafte Abrechnung nicht, dann sollte der Mieter bzw. seine Rechtsanwältin/Rechtsanwalt die Abrechnung bezüglich der fehlerhaften Positionen korrigieren, soweit dies überhaupt möglich ist. Beschränkt sich die Korrektur darauf, nicht umlagefähigen Betriebskostenpositionen herauszurechnen, ist es ohne weiteres möglich, eine Abrechnung zu korrigieren. Je nach Fehler, der beanstandet wird, ist es jedoch schwieriger, selbst eine Korrektur vorzunehmen." Ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter übrigens sofort auszahlen, das heißt unmittelbar nach Erteilung der Abrechnung.

Unterm Strich: Nebenkostenabrechnungen bis ins Detail selbst aufdröseln und abgleichen – das bleibt kein leichtes Unterfangen. Sinnvoll ist – bei hinreichendem Verdacht falsch abgerechneter Posten – sich Hilfe von Experten zu holen.

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