Mieterhöhung - was ist erlaubt?

Verbraucher | Volle Kanne - Mieterhöhung - was ist erlaubt?

Fast jeder zweite Deutsche wohnt zur Miete. Laut Deutschem Mieterbund sind ein Drittel der Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft oder zu hoch."Volle Kanne" klärt, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Mieterhöhung in Ihrem Briefkasten vorfinden.

Beitragslänge:
8 min
Datum:
Verfügbarkeit:
Video verfügbar bis 02.02.2018, 09:05

Die Mieten steigen in Deutschland vielerorts rasant. Besonders in den Städten, denn da ist der Wohnraum oft knapp. Wie oft und in welchem Umfang Ihr Vermieter die Miete erhöhen darf, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. So darf Ihr Vermieter eine Mieterhöhung erst zwölf Monate nach Ihrem Einzug oder der letzten Mieterhöhung ankündigen. Außerdem muss die Mieterhöhung immer schriftlich angekündigt werden. Hat Ihr Vermieter die Mieterhöhung mündlich im Hausflur oder etwa am Telefon ausgesprochen, ist diese nicht gültig. Die Mieterhöhung muss immer an alle Mieter adressiert sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben. Also zum Beispiel an beide Eheleute oder an alle Bewohner einer Wohngemeinschaft. Ist die Mieterhöhung nicht richtig adressiert, ist sie nicht gültig.   

Wenn Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, haben Sie noch den Rest des laufenden Monats und noch zwei weitere Monate Zeit zu überprüfen, ob die Mieterhöhung korrekt ist. Beispiel: Bekommen Sie ein Mieterhöhungsverlangen am 5. Februar, dann endet die sogenannte Überlegungsfrist am 30. April. So lange bleibt es noch bei der alten Miete. Innerhalb dieser Zeit haben Sie das Recht, mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich zu kündigen. "Kündigen Sie nicht reflexartig das Mietverhältnis, nur weil Sie sich über die Erhöhung ärgern", rät Gunther Geiler vom Deutschen Mieterbund in Nürnberg. "Machen Sie von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung zwar nicht ein, aber Sie sind dann auch Ihre Wohnung los", so der Jurist.

Zwei Grenzen muss der Vermieter beachten

Damit die Mieten nicht zu schnell und nicht ins Unermessliche steigen, hat der Gesetzgeber im Mietrecht zwei Grenzen geschaffen, die der Vermieter bei einer Erhöhung beachten muss.

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter hat das Recht, Ihre Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Als ortsüblich gelten die Mieten, die im Durchschnitt für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage gezahlt werden. Ihr Vermieter kann sich auf den örtlichen Mietspiegel beziehen, der von den Gemeinden regelmäßig erstellt wird. Der Mietspiegel ermittelt unter Berücksichtigung von Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe einer Wohnung die ortsübliche Miete. Sie können den Mietspiegel bei Ihrer Stadtverwaltung einsehen oder für kleines Geld als Broschüre kaufen. Gibt es in Ihrer Stadt keinen Mietspiegel, so kann der Vermieter einen Sachverständigen beauftragen, der ein Gutachten über Ihre Wohnung erstellt. Alternativ kann der Vermieter auch drei vergleichbare Wohnungen benennen, die schon jetzt das kosten, was er in Zukunft verlangen will. Ihr Vermieter muss die Vergleichswohnungen dann aber so konkret benennen, dass Sie diese finden und gegebenenfalls die dortigen Mieter nach deren Miethöhe befragen können.

Ihr Vermieter darf Ihre Miete nur maximal bis zum ortsüblichen Niveau erhöhen. Zahlen Sie bereits den ortsüblichen Durchschnitt, darf Ihre Miete nicht weiter erhöht werden.     

 2. Die Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf eine Miete um nicht mehr als 20 Prozent ansteigen, auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Diese Obergrenze nennt sich Kappungsgrenze. Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für Städte, in denen Wohnraum besonders knapp ist, sogar für fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt, welche Kappungsgrenze bei Ihnen gilt.

Unsere Empfehlung: Prüfen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen und rechnen Sie aus, ob die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze überschritten werden. Falls ja, dann ist das Mieterhöhungsverlangen ungültig und Sie sollten es schriftlich bei Ihrem Vermieter ablehnen.

Rechenbeispiele zum Mieterhöhungsverlangen

"Möchte Ihr Vermieter über die Kappungsgrenze hinaus die Miete erhöhen, heißt das aber nicht, dass die ganze Mieterhöhung unwirksam ist", weiß Gunther Geiler. "In diesem Fall steigt die neue Miete auf das maximal zulässige Maß an", so der Mietrechtsexperte.

Schriftliche Zustimmung nötig

Zum Erhöhen der Miete braucht Ihr Vermieter Ihre schriftliche Zustimmung. Allerdings können Sie nicht einfach "Nein" sagen, weil Ihnen die Miete zu hoch ist. Sie dürfen die Zustimmung nur verweigern, wenn die Erhöhung auch tatsächlich nicht rechtens ist. Verweigern Sie Ihre Zustimmung zu einer gerechtfertigten Mieterhöhung, kann Ihr Vermieter Ihre Zustimmung einklagen. In diesem Fall müssten Sie die Gerichtskosten zahlen.

Da das Mietrecht sehr kompliziert ist, empfehlen wir, sich im Zweifel von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten zu lassen. Auch die Verbraucherzentralen bieten Mietrechtsberatungen an. Diese Leistungen sind zwar alle kostenpflichtig, aber im Zweifel ist das gut investiertes Geld. Denn stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, dann gilt diese - selbst wenn die Mieterhöhung eigentlich nicht rechtens war. 

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter seine Immobilie saniert, dann kommen auf die Mieter oft einige Unannehmlichkeiten zu. Neben Baulärm und dem Dreck, den solche Arbeiten oft mit sich bringen, will der Vermieter seine Mieter meistens an den Kosten der Baumaßnahme beteiligen. Elf Prozent der Modernisierungskosten darf der Vermieter auf Ihre Jahresmiete umlegen. Achtung: Die oben beschriebene Begrenzung der Mieterhöhung auf maximal 20 Prozent oder 15 Prozent in drei Jahren (Kappungsgrenze) gilt bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung nicht.

Drei Monate bevor Ihr Vermieter mit Modernisierungsarbeiten beginnt, muss er Sie schriftlich informieren. Sie haben das Recht zu erfahren, wann die Arbeiten beginnen, wie lange diese voraussichtlich dauern und welchen Umfang sie haben werden. Außerdem muss Sie der Vermieter über die zu erwartende Mieterhöhung aufklären. Nach Abschluss der Modernisierung haben Sie außerdem das Recht, die Rechnungen der Arbeiten einzusehen. So können Sie überprüfen, ob alles korrekt ist. Hat der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Fördermittel erhalten, solche gibt es häufig für energetische Sanierungen, muss er diese abziehen und darf sie nicht mit auf die Miete aufschlagen.

Modernisierung oder Instandhaltung?

Während die Kosten einer Modernisierung auf Ihre Miete aufgeschlagen werden dürfen, ist das bei Instandhaltungsarbeiten nicht der Fall. Als Faustformel gilt: Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn sich für Sie eine Verbesserung ergibt. Wird in Ihrem Haus ein Aufzug eingebaut oder die Häuserfassade gedämmt und dadurch Ihr Energieverbrauch nachhaltig reduziert, dann handelt es sich um eine Modernisierung. Auch der Bau von Parkplätzen oder einem Kinderspielplatz in einer Wohnanlage gehört in diese Kategorie. 

Wird durch eine Baumaßnahme aber lediglich der vertragsgemäße Zustand hergestellt, dann handelt es sich um eine Instandhaltung. Wird Ihre defekte Heizung repariert oder ein alter Wasserboiler ausgetauscht, ist es eine Instandhaltung. Die Kosten solcher Arbeiten sind mit der Mietzahlung bereits abgegolten und dürfen nicht extra auf die Miete aufgeschlagen werden.

Die Abgrenzung von einer Modernisierung zu einer Instandhaltung ist allerdings nicht immer eindeutig. Nicht selten müssen sich Gerichte mit dieser Frage beschäftigen.

Ein Urteil des Amtsgerichts Münster

Das Amtsgericht Münster musste 2012 nach Bauarbeiten in einem Badezimmer in einer Mietwohnung entscheiden, ob es sich um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung gehandelt hat. Die Richter bewerteten die einzelnen Maßnahmen des Umbaus unterschiedlich: Den Einbau von Wasserzählern sah das Gericht als eine Modernisierung an, weil die Zähler beim Sparen von Wasser helfen. Auch den Einbau eines energiesparenden Heizkörpers wertete das Gericht als Modernisierung. Den Ersatz einer 50 Jahre alten Badewanne hingegen werteten die Münsteraner Richter aber als Instandsetzung. Die zu erwartende Haltbarkeitsdauer einer Wanne war nach Ansicht des Gerichts längst überschritten und der Vermieter hätte sie schon längst ersetzen müssen. Der Vermieter durfte also lediglich die Kosten für die Wasserzähler und den Heizkörper auf die Miete aufschlagen. Den Einbau der neuen Badewanne musste der Vermieter zahlen, ohne dass er die Kosten in die Mieterhöhung mit einfließen lassen durfte.

Dieser Fall zeigt, dass verschiedene Arbeiten einer Baumaßnahme unterschiedlich bewertet werden können. Es kann sich also lohnen, die Baumaßnahmen genauer unter die Lupe zu nehmen. Auch hier gilt: Holen Sie sich am besten die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht oder eines Mietervereins.  

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