Wenn Mieter Chaos hinterlassen

Im Zweifel bleiben Vermieter auf den Kosten sitzen

Verbraucher | Volle Kanne - Wenn Mieter Chaos hinterlassen

Sibylle Voßbeck erklärt, wie Vermieter sich vor Mietern schützen können, die Wohnungen beschädigen oder verkommen lassen.

Beitragslänge:
8 min
Datum:
Verfügbarkeit:
Video verfügbar bis 26.02.2017, 14:00

Türen, Böden und Wände sind schmutzig und beschädigt, überall liegt Müll und der Mieter ist verschwunden – der Albtraum eines jeden Vermieters. Denn solange er den Mieter nicht in Regress nehmen kann, bleibt er auf den Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung sitzen. Mietrechtsexpertin Sibylle Voßbeck erklärt wie Vermieter vorbeugen können.

Nicht selten endet ein Mietverhältnis im Streit um den Zustand der Wohnung. Die Gretchenfrage ist: Was ist dem normalen Verschleiß zuzurechnen und mit der Miete abgegolten und was fällt unter Beschädigung der Mietsache? Ein Teppich beispielsweise, der nach Jahren übliche Laufspuren aufweist, ist durch sachgerechten Gebrauch abgenutzt. Bei Brandlöchern dagegen handelt es sich um eine Beschädigung – in dem Fall kann der Vermieter Schadenersatz vom Mieter verlangen.

Sibylle Voßbeck, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, nennt als Faustregel: „Immer dann, wenn der vertrags- bzw. ordnungsgemäße Gebrauch überschritten wird oder der Mieter die Mietsache beschädigt, ist er zum Schadensersatz verpflichtet.“ Dabei ist zu beachten, dass nur der Zeitwert ersetzt wird. Ein Beispiel: „Wäre der Teppich nach zehn Jahren zu erneuern gewesen, müsste ein Mieter im Falle einer schuldhaften Beschädigung nach fünf Jahren Nutzungsdauer auch nur noch fünfzig Prozent der Kosten tragen“, erklärt Voßbeck.

Sicherheiten schaffen

Wichtig gleich zu Mietbeginn: ein ordentliches Übergabeprotokoll mit Fotos, das den Zustand der Wohnung mit eventuellen Schäden genau dokumentiert. Damit lässt sich am Ende nachvollziehen, ob die Wohnung im normalen Rahmen abgewohnt oder gar beschädigt wurde. Doch wenn der Mieter einfach verschwindet, keine Miete mehr zahlt und die Wohnung im Chaos hinterlässt, hilft auch das Übergabeprotokoll nicht weiter. Als finanzielle Sicherheit dient dem Vermieter grundsätzlich die Kaution in Höhe von maximal drei Kaltmieten. Übersteigen die Kosten für die Instandsetzung der Mietsache das Kautionsguthaben und der Mieter kann nicht zum Schadenersatz verpflichtet werden, bleiben die Kosten erstmal am Vermieter hängen.

Sibylle Voßbeck rät: „Als Vermieter sollte man sich vor Abschluss des Mietvertrages den Namen des bisherigen Vermieters geben lassen und dort einmal nachfragen.“ Auch eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters, dass keine Mietschulden bestehen sowie die Selbstauskunft des Mieters, können vor bösen Überraschungen schützen. Allerdings, warnt Voßbeck: „Bonitätsprüfungen wie Verdienstbescheinigungen, Arbeitsverträge oder Schufa-Auskünfte garantieren keine langfristige Sicherheit, sondern nur die aktuelle Zahlungsfähigkeit des Mieters.“

Mietausfallversicherung

Wer sicher gehen will, schließt eine sogenannte Mietausfallversicherung ab. „Die Mietausfallversicherung zahlt dann, wenn der Mieter trotz Aufforderung des Vermieters und einer entsprechenden Fristsetzung die vereinbarte Mietzahlung schuldig bleibt oder Schäden am Mietobjekt nicht beseitigt. Der finanzielle Schaden muss höher sein als mit der Mietkaution abgedeckt werden kann, damit die Versicherung – soweit mitversichert – auch die Sachschäden erstattet. Zudem muss der Mietvertrag auch beendet worden sein“, so Voßbeck.

Anhaltspunkt für die Kosten: Bei einer Versicherungssumme von beispielsweise 10.000 Euro läge der Jahresbeitrag etwa zwischen 200 und 230 Euro – der Vermieter hätte dann aber auch noch eine Selbstbeteiligung zu leisten.

Richtig kündigen

Gerät ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen – auch dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum in Höhe von zwei vollen Monatsmieten (also Nettomiete plus Vorauszahlungen) in Rückstand gerät, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Mietrechtsexpertin Voßbeck empfiehlt, nicht nur fristlos zu kündigen, sondern zugleich auch hilfsweise fristgerecht. Das habe folgenden Vorteil: „Als Vermieter setze ich eine ausgesprochene fristlose Kündigung durch Erhebung der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht durch. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die rückständigen Mieten, so wird die fristlose Kündigung unwirksam, die ordentliche Kündigung in der Regel jedoch nicht. Also kann der Vermieter seinen Räumungsanspruch weiter verfolgen.“

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