Tricks gegen die Mietpreisbremse

Hintergründe von Fachanwältin Sibylle Voßbeck

Verbraucher | Volle Kanne - Tricks gegen die Mietpreisbremse

Fachanwältin Sibylle Voßbeck erklärt, wie Vermieter versuchen die Mietpreisbremse mit möbilierten Wohnungen auszuhebeln.

Beitragslänge:
6 min
Datum:
Verfügbarkeit:
Video verfügbar bis 08.09.2017, 14:00

Die Mietpreisbremse soll extreme Preiserhöhungen bei Neuvermietungen verhindern. Doch offenbar versuchen Vermieter diese Deckelung zu umgehen, indem sie Wohnungen möbliert anbieten. Das legt eine aktuelle Studie nahe.

Die Mietpreisbindung soll vor allem Mieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt schützen. Das Gesetz gilt für Verträge, die seit dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden. Danach darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent übersteigen.

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in dem Mietspiegel für die jeweilige Stadt geregelt. Sie ist abhängig von der Größe, der Ausstattung, dem Alter des Objektes und von der Lage. Das Problem: Für einige Städte gibt es keinen Mietspiegel. Um zu belegen, wie hoch die Vergleichsmiete ist, hilft nur ein – teures – Sachverständigengutachten.

Der Möblierungs-Trick

Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Zuschlag für die Möbel verlangen. Ein Schlupfloch, das Vermieter offenbar zunehmend nutzen, um die Mietpreisbremse auszuhebeln.

Dieser Trend lässt sich vor allem in Ballungsräumen beobachten, wie eine von der Süddeutschen Zeitung in Auftrag gegebene Studie nahelegt. Danach sind die Wohnungsinserate für möblierte Wohnungen drastisch gestiegen: in Stuttgart und München im Vergleich zu vor vier Jahren von circa 35 Prozent auf circa 60 Prozent. Außerdem werden möblierte Apartments in Großstädten 60 bis 80 Prozent teurer vermietet als Wohnungen ohne Einrichtung. In München kostet ein möbliertes Apartment im Schnitt rund 26 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Miete für eine unmöblierte Mietwohnung liegt bei durchschnittlich 16 Euro.

Zuschläge nicht festgelegt

„Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen“, stellt Rechtsanwältin Sybille Voßbeck klar. Allerdings könne der einzurechnende Zuschlag für die Möblierung die tatsächliche Kaltmiete eher verschleiern. Denn eine gesetzliche Regelung, wie hoch der Zuschlag ausfallen darf, gibt es nicht.

Als Richtwert könne man aber folgende Eckdaten heranziehen: „Eine gängige Regelung ist, dass der Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die monatliche Miete aufschlagen darf. Ist der Zeitwert der Möbel beispielsweise 3000 Euro, dann darf die Miete 60 Euro höher sein als in unmöbliertem Zustand.“

Was heißt möbliert?

Kühlschrank in einer Küche
Bei möblierten Wohnungen muss der Vermieter die Einrichtung instand halten. Quelle: imago

Möbliert bedeutet, dass die gesamte Wohnung mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, das heißt Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche. Der Vermieter ist verpflichtet, die gesamten Einrichtungsgegenstände instand zu halten, und zum Beispiel einen defekten Kühlschrank zu ersetzen. Bei der Beurteilung, ob die Höhe des Mietzuschlags für eine Möblierung angemessen ist, empfiehlt die Expertin, nach dem Ausschlussprinzip vorgehen: Man ermittelt zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung in unmöblierten Zustand. Damit hat man einen Anhaltspunkt dafür, ob der Zuschlag überzogen ist.

In der Praxis wird wohl trotzdem manches Mal darüber gestritten werden, ob es sich um eine adäquate Möblierung oder eher um die Entsorgung von Sperrmüll handelt. „Dies wird letztendlich dann ein Gericht entscheiden müssen, beziehungsweise ein Sachverständiger, der dann vom Gericht bestellt wird“, meint Voßbeck. Mietern empfiehlt sie allerdings, mit der Beauftragung eines Gutachters eher zurückhaltend zu sein, da Kosten eines solchen Gutachtens nicht erstattungsfähig sein dürften.

Auskunft verlangen

Wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die ortsübliche Miete bei einer Neuvermietung um mehr als zehn Prozent überschritten wird, sollte der Interessent zunächst von seinem gesetzlichen Auskunftsanspruch Gebrauch machen, so Voßbeck: „Der Vermieter ist verpflichtet, Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Dazu gehört die Auskunft, wie viel der Vormieter an Miete gezahlt hat, ferner auch die Auskunft darüber, wann und zu welchem Preis die einzelnen Möbel angeschafft worden sind. Mit diesen Angaben kann sich der Mieter fachlich kompetent beraten lassen.“

Grundsätzlich appelliert die Expertin an den Gesetzgeber, konkretere Vorgaben zu machen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete einer möblierten Wohnung beziehungsweise der Zuschlag für eine Möblierung zu berechnen ist: „Andernfalls werden sich die Gerichte damit befassen müssen – und irgendwann sicherlich auch der Bundesgerichtshof.“

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