WISO-Tipp: Energetische Sanierung

Wie sich der Umbau fördern lässt

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Durch die Fenster zieht es. Fassade und Dach müssen dringend gedämmt werden. Und der Heizkessel schluckt zu viel Öl. Fazit: Die Energiekosten schießen von Jahr zu Jahr in die Höhe. Wie lässt sich eine energetische Sanierung sinnvoll fördern?

Beitragslänge:
4 min
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Video verfügbar bis 15.05.2018, 19:45

Die Förderung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden haben in Deutschland folgendes Ziel: „Sie sollen die finanzielle Belastung durch Investitions- und Heizkosten reduzieren – und diese für Sanierer langfristig kalkulierbarer machen“, sagt Jürgen Sabeder. Er arbeitet für die Klimaschutzagentur in Wiesbaden und ist als Energieberater für die hessische Verbraucherzentrale im Einsatz.

Je nach energetischer Sanierungs-Maßnahme oder Maßnahmenkombination könnten Eigentümer beispielsweise die Heizkosten im Jahr um bis zu 70 Prozent senken. Die Amortisationszeit des finanziellen Mehraufwandes gegenüber einer Standardsanierung liege in der Regel zwischen sieben und fünfzehn Jahren, so Sabeder.

Energiekosten reduzieren

Die Ziele einer energetischen Sanierung sind unter anderem: Energie-Einsparung und Energiekosten reduzieren, Reduktion der CO2-Emissionen, Steigerung der Energieeffizienz, Förderung des Einsatzes erneuerbarer Energien.

Die Faustformel: Je näher das Gebäude dabei dem Neubaustandard kommt – oder diesen sogar übertrifft – desto höher die Förderung. Oder anders formuliert: Je höher der Sanierungsaufwand, desto höher die Zuschüsse.

KfW Energieeffizient Sanieren für Wohngebäude – ein Überblick

Der Gang zum Energieberater

Wenden Sie sich zunächst an einen Energieberater. Der klärt Sie über passende energetische Sanierungs-Maßnahmen auf. Eine erste Beratung über die Energie- und Klimaschutzagenturen sowie Verbraucherzentralen ist meist kostengünstig oder sogar kostenlos.

Eine gute Suchfunktion stellt der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) auf der Internetseite bereit.
Zugelassene Energieberater finden Sie auch in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes.

Die ersten Schritte

Klären Sie mit dem Energieberater: Mit welchen Sanierungsmaßnahmen können Sie den Energiebedarf senken? Wie hoch werden Aufwand und Kosten dafür sein? Und: Welche Förderzuschüsse kommen in Frage?

Der Energieberater gibt in erster Linie eine unabhängige Einschätzung des aktuellen energetischen Zustands eines Gebäudes ab – und er empfiehlt, welche Verbesserungsmaßnahmen sinnvoll und wirtschaftlich sind. Unser Tipp: Klären Sie außerdem, welche möglichen Sanierungs-Maßnahmen ohne weitere Untersuchungen der Bausubstanz sinnvoll sind und welche nicht. Das ist besonders wichtig, um Fehlinvestitionen und Folgekosten zu vermeiden – etwa bei möglichen Bauschäden oder späterem Schimmelbefall.

Kostenüberblick Energie-Checks durch Energieberater der Verbraucherzentralen

Sanierung KfW-Effizienzhaus oder Sanierungsfahrplan

Üblicherweise führen die Beratungen zu zwei Umsetzungsempfehlungen: Entweder können Sie sich ein Konzept für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus erstellen lassen – oder einen "Sanierungsfahrplan" für die schrittweise energetische Sanierung Ihres Hauses. „So ein Sanierungsfahrplan enthält aufeinander abgestimmte Einzelmaßnahmen“, weiß Jürgen Sabeder.

Beispiel: Um ein Einfamilienhaus (140 m², Baujahr etwa 1970) von Grund auf zu modernisieren und auf einen guten energetischen Standard zu bringen, müssen Sanierer mit Kosten von 50.000 - 70.000 Euro rechnen. Damit sich die Mehrausgaben für die Dämmung und hocheffiziente Heizungstechnik schnell amortisieren, müssen Analyse, Planung und Umsetzung Hand in Hand gehen. „Mit dem richtigen Fahrplan für die energetische Sanierung machen sich die Investitionen schneller bezahlt“, sagt Energieberater Sabeder.

Wie viel Fördergeld gibt es?

Gefördert werden Einzelmaßnahmen oder Maßnahmen, die dazu beitragen, das energetische Niveau eines sogenannten KfW-Effizienzhauses zu erreichen. Das können sein: Dachdämmung, Wanddämmung, Kellerdeckendämmung, Rohrleitungsdämmung, der Einbau neuer Fenster und Türen, Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage, Pumpenaustausch und die Installation einer Lüftungsanlage. Dazu werden aber auch alle ohnehin geplanten Maßnahmen, wie der notwendige Austausch einer defekten Heizungsanlage, das Gerüst und die Putzsanierung der Außenwand sowie die neue Dacheindeckung, mitgefördert.

Als Ausgangspunkt für die Förderung zum sogenannten Effizienzhaus gelten die Anforderungen und Vorgaben der EnEV (Energieeinsparverordnung). Für das umfangreich zu sanierende Gebäude wird ein Referenzwert nach EnEV berechnet.  Dieser wird mit dem geplanten energetischen Niveau des beantragten Gebäudes verglichen. Je niedriger die dem KfW-Effizienzhaus beigefügte Zahl, desto besser ist das energetische Niveau. Es werden unterschiedliche KfW-Effizienzhaus-Niveaus gefördert.

KfW-Effizienzhaus-Niveau

"In einem Rutsch in alle Gebäudeteile investieren"

Gefördert wird die energetische Sanierung von bestehenden Wohngebäuden, deren Bauantrag oder Bauanzeige vor dem 01.02.2002 gestellt wurde. „Wer sinnhafte und vollumfängliche Energiesparmaßnahmen am Gebäude durchführen will, sollte am besten in einem Rutsch in alle Gebäudeteile investieren“, erklärt Jürgen Sabeder.

„Wie hoch die Kosten im Einzelnen sind, das lässt sich pauschal nicht sagen. Das ist immer ein individueller Vorgang mit vielen Faktoren: Gebäudealter, Fläche, Umfang und Notwendigkeit der Sanierungsmaßnahmen zum Beispiel“, ergänzt der Energieberater.

Die passenden und umfangreichen Fördermittel dazu stellen der Bund über die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), außerdem  Länder, Kommunen oder die örtlichen Energieversorger. Allerdings: Die Bewilligung der Förderung ist – je nach Förderprogramm – an unterschiedliche Bedingungen geknüpft.

Ein guter Energieberater kennt sämtliche Fördertöpfe

Ein guter Energieberater kennt sämtliche Fördertöpfe und kann qualifiziert und individuell beraten. Einen ersten Überblick können sich Hausbesitzer aber auch selbst über den Förderrechner auf der Webseite baufoerderer.de verschaffen.

Der Energieberater erstellt auch die für eine KfW-Förderung erforderlichen Anträge und Erklärungen vor Maßnahmenbeginn. „Der Energieberater bestätigt die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen", sagt Sabeder. Diese Bestätigung brauchen Sie beispielsweise für einen Kreditantrag bei der KfW.

Die KfW-Förderung etwa kann entweder in Form eines besonders zinsgünstigen Kredits (ab 0,75 Prozent effektiver Jahreszins) von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit für ein Effizienzhausniveau beziehungsweise 50.000 Euro für Einzelmaßnahmen in Anspruch genommen, oder als Investitionszuschuss von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit gezahlt werden.

Übrigens: 50 Prozent der für die professionelle Baubegleitung anfallenden Kosten – maximal 4000 Euro – übernimmt die KfW zusätzlich.

Wichtig: Sowohl beim Antrag auf Förderzuschuss als auch Kredit sollten Sie deshalb unter anderem folgendes beachten:
- Ihr Antrag ist vor Beginn der Sanierungs-Maßnahme zu stellen.
- Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss vor dem 01.02.2002 gestellt worden sein.
- Im Rahmen der Planung, Antragstellung und Durchführung ist zur Unterstützung des Bauherrn ein von der KfW anerkannter Sachverständiger erforderlich – gefördert durch den Punkt „Energieeffizient Sanieren – Baubegleitung (431)“.

Linksammlung

KfW Themenkompakt Bauen und Sanieren
Weitere Informationen zur Förderung energieeffizientes Sanieren - Kreditprogramm
Weitere Informationen zur Förderung energieeffizientes Sanieren - Zuschussprogramm
Online-Broschüre zur Baufinanzierung (bereit gestellt durch co2online.de)
Hinweise und weiterführende Informationen von der Verbraucherzentrale und den örtlichen Energie- und Klimaschutzagenturen.

Energetische Sanierung eines Mietshauses

Steht die energetische Sanierung eines Mietshauses an, können die Kosten schnell in den sechsstelligen Bereich gehen – oder im Zweifelsfall noch höher ausfallen. Oft rechnen sich die Einsparungen bei Heizkosten und Stromrechnung aber erst nach Jahren. Zwar kann der Mieter in den meisten Fällen langfristig von den geringeren Energiekosten profitieren. Allerdings will er die Kosten für die Sanierung nicht alleine tragen. Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter ist dann oft vorprogrammiert.

Grundsätzlich gilt: Sie als Mieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, eine energetische Modernisierung zu dulden. Allerdings: Abgewogen werden stets die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters – das betrifft insbesondere die beabsichtigte Energieeinsparung. Heißt: Wird durch eine bauliche Veränderung die Endenergie nachweislich nicht nachhaltig eingespart, kann der Vermieter mit einer solchen Maßnahme auch keine Mieterhöhung begründen.

Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss der Vermieter seinen Mietern (nach Paragraph 555c BGB) mitteilen, wie die Sanierungspläne aussehen. Dazu muss er angeben:

  • welche Arbeiten der Vermieter im Einzelnen durchführen lassen will
  • welchen Umfang diese voraussichtlich haben
  • wann sie voraussichtlich beginnen
  • wie lange sie voraussichtlich dauern
  • und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Quelle: Deutscher Mieterbund

Wer zahlt die Sanierung – Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich aber gilt: Der Vermieter ist berechtigt, Kosten für energetische Modernisierungen auf den Mieter umzulegen. Grundlage dafür ist Paragraph 559 BGB. Demnach kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen: „Investiert der Vermieter 20.000 Euro anteilig in die Mieterwohnung, führt das zu einer Mieterhöhung von rund 183 Euro monatlich für den Mieter“, rechnet der Mieterbund vor.

Wichtig: Sie als Mieter können einen sogenannten „Härteeinwand“ gegen die zu erwartende Mieterhöhung anbringen – das ist zum Beispiel bei vorzunehmenden Arbeiten oder bei baulichen Folgen der Fall. Eine Härte kann im letzteren Fall dann vorliegen, „wenn beispielsweise einfache Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt werden sollen, die jedoch deutlich kleiner sind und deshalb zu einem deutlich geringeren Lichteinfall führen“, sagt der Deutsche Mieterbund.

Mietminderung nach Sanierung möglich?

Grundsätzlich gilt: Sie als Mieter haben das Recht, während der Modernisierungsmaßnahmen die Miete wegen etwaiger Beeinträchtigungen zu mindern – zum Beispiel bei starkem Lärm, Staub oder die Unterbrechung der Versorgung mit Wasser und Energie sowie die Einrüstung des Gebäudes.

Allerdings: Das Recht des Mieters bei einer energetischen Modernisierung ist eingeschränkt. Genauer: Laut Gesetz darf der Mieter in diesem Fall die Miete für die Dauer von drei Monaten nicht mindern, auch wenn die Wohnungsnutzung infolge der Maßnahmen beeinträchtigt ist.

Der Deutsche Mieterbund weiß: „Die  Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab – bei Lärm und Schutz durch Bauarbeiten haben Gerichte bereits eine Kürzung der Miete um bis zu 25 Prozent zugelassen. Grundlage ist die Bruttomiete.“ Wie so oft hängt aber vieles vom Einzelfall ab.

Besteht ein Kündigungsrecht des Mieters?

Generell gilt: Sie als Mieter haben bei einer bevorstehenden energetischen Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht. Dazu müssen Sie spätestens zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgt. Die außerordentliche Kündigung wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Sie erfahren Anfang Januar von der anstehenden Modernisierung – also müssen Sie bis Ende Februar kündigen. Die Kündigung ist schließlich zum 31. März wirksam.

Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn Ihr Vermieter eine Modernisierung plant, die sich nur gering auf die Wohnung auswirkt und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

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