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WISO-Tipp: Renovieren bei Auszug

Verbraucher | WISO - WISO-Tipp: Renovieren bei Auszug

Sie wollen aus der Mietwohnung ausziehen und böse Überraschungen vor dem Auszug vermeiden? WISO sagt Ihnen, wie die Wohnungsübergabe zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter reibungslos klappt.

Beitragslänge:
4 min
Datum:
Verfügbarkeit:
Video verfügbar bis 12.02.2019, 19:25

Für viele Mieter beginnt der Auszug damit, für sich folgende Frage zu beantworten: Was sind Renovierungsarbeiten, was sind Schönheitsreparaturen? Schönheitsreparaturen sind solche Arbeiten, mit denen man Gebrauchsspuren oder Abnutzungserscheinungen in der Wohnung beseitigt, die durch das normale Wohnen entstehen. Laut Gesetz fällt darunter das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre (soweit diese in der Wohnung verlaufen) und auch das Streichen der Wohnungseingangstür (von innen), der Innentüren und auch das Streichen der Fenster von Innen.

Wichtig: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung frei von Mängeln und „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Daher ist zunächst der Vermieter in der Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen

Die Realität sieht anders aus. Der Vermieter kann diese Pflicht – und das ist gängige Praxis – auf den Mieter übertragen. Ist die entsprechende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter wirksam zustande gekommen, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Allerdings gibt es in vielen Verträgen verschiedene Formulierungen, welche unwirksam sind. So lassen die Richter am Bundesgerichtshof beispielsweise „starre Fristenregelungen“ nicht gelten. Das heißt: Ist in Ihrem Mietvertrag bestimmt, dass Sie in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel alle drei oder fünf Jahre) die Wohnung oder einzelne Zimmer renovieren müssen, ohne dass es auf den tatsächlichen Zustand der Räume und deren Renovierungsbedürftigkeit ankommt, dann ist eine solche Vereinbarung nicht wirksam.

Es gibt zwei Klausel-Varianten im Mietvertrag: die individuelle Vereinbarung und vorformulierte Klauseln.

  • Die individuelle Vereinbarung erkennen Sie daran: Sie wurde meist nachträglich und handschriftlich in den Mietvertrag eingefügt.
  • Stehen vorformulierte Klauseln im Mietvertrag, die unverständlich sind oder sich widersprechen, sind sie unwirksam. Heißt: Sie müssen gar nicht oder nur teilweise renovieren.

Wie die Wohnung aussehen sollte

Auch wenn nach den Fristen eine Renovierung der Wohnung oder einzelner Räume noch nicht fällig ist, müssen die Wände und Decken ansonsten ordnungsgemäß sein, das heißt sie dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren, starke Nikotinablagerungen), es darf nicht um Schränke herum tapeziert/gestrichen sein, in den einzelnen Räumen muss die Dekoration (Tapeten, Anstrich) einheitlich sein, Tapeten müssen fest sitzen und auf Stoß geklebt sein, Anstriche müssen deckend – also nicht streifig – sein, Deckenverkleidungen, insbesondere aus Styropor, sind zu entfernen, Lackanstriche dürfen keine „Tropfnasen“ aufweisen, Abplatzungen sind vor dem Überstreichen zu spachteln, Nägel und Dübel sind zu entfernen, Dübellöcher zu schließen (angebohrte Wandkacheln brauchen nicht ersetzt zu werden, sofern nicht übermäßig viele Löcher gebohrt wurden), ungewöhnliche, insbesondere grelle Farbgebung wird meist von den Gerichten beanstandet. Rückgabe in „besenreinem“ Zustand bedeutet, dass nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind.

Gleiches gilt für den Fall, wenn der Vermieter die Farben vorgibt, in welchen die Wohnung während der Mietdauer angelegt werden muss.
Und: Ebenso wenig darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, wenn er eine offensichtlich unrenovierte Wohnung an den Mieter übergibt und die Renovierung durch den Mieter vereinbart wird, ohne hierfür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren.

Bin ich als Mieter verpflichtet beim Auszug zu renovieren?

Das kommt a) darauf an, ob ich generell mit dem Mietvertrag verpflichtet bin zu renovieren und b) in welchem Zustand sich die Wohnung bei Um- beziehungsweise Auszug befindet.

Der Mieter ist in jedem Falle dazu verpflichtet, dem Vermieter eine Wohnung zurück zu geben, die er problemlos weitervermieten kann. Sprich: Habe ich während der Mietzeit zum Beispiel die Wohnung in dunklen Farben gestrichen (weil es meinem Geschmack entspricht und mir als Mieter auch frei steht), muss ich das aber bei Auszug ändern – und die Wohnung in hellen Tönen streichen. Helle Farbtöne sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs völlig ausreichend – das muss nicht zwingend weiß sein.

Alles, was durch den mietvertraglichen Gebrauch abnutzt, muss der Vermieter in der Regel auch so hinnehmen. Beispiel: Beim Parkettboden bin ich nicht verpflichtet, diesen neu zu versiegeln (das ist durch die Miete abgedeckt). Anders ist das bei einem Teppichboden: Diesen muss ich grob reinigen und von Flecken befreien.

Unrenoviert bezogene Wohnung beim Auszug renovieren?

Grundsätzlich darf und kann Ihnen der Vermieter die Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungsarbeiten auferlegen – er muss Ihnen dann aber einen angemessenen Ausgleich dafür bezahlen, dass Sie die Wohnung dann in Eigenregie renovieren.

Wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde bei Einzug, und der Vermieter gewährt dann dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür, dass er diese Wohnung im unrenovierten Zustand übernimmt, ist auch hier wieder die Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen wirksam zustande gekommen. Das heißt: Es bleibt auch hier bei der gesetzlichen Regelung – und der Vermieter MUSS die Schönheitsreparaturen ausführen.

Kleinreparaturen während der Mietdauer

Übrigens: Unter Reparaturen zählen solche Arbeiten, mit welchen Schäden oder Mängel in der Wohnung beseitigt werden. Wer konkret für welche Reparatur aufkommen muss, entscheidet sich aufgrund der Entstehung. Schäden durch ein unachtsames Verhalten des Mieters oder gar Gewalteinwirkung gehen zu Lasten des Mieters. Beruht der Schaden auf einem Verschleiß durch den gewöhnlichen Gebrauch, ist der Vermieter in der Verantwortung.

Ein Beispiel: Fällt Ihnen ein Hammer auf die Fließen im Bad – und die gehen dabei zu Bruch – müssen Sie in der Regel für die Reparatur aufkommen: Der Schaden ist dann nämlich durch Ihr unachtsames Verhalten entstanden.

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Kleinreparatur ohne Entschädigung

Nahezu jeder Mietvertrag sieht die Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter vor, ohne dass er hierfür vom Vermieter entschädigt wird. Auch eine solche Regelung ist zulässig, wenn sie dem Betrage nach begrenzt ist (sowohl hinsichtlich einer einzelnen Reparatur als auch des Gesamtbetrages mehrerer Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes) und nur die Reparatur solcher Sachen umfasst, die dem regelmäßigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Betroffen hiervon sind in der Regel Mängel oder Schäden durch den Verschleiß einer Einrichtung. Tropft beispielsweise der Wasserhahn im Bad oder ist ein Lichtschalter in der Wohnung defekt, wird in der Regel der Mieter die Reparaturkosten zu tragen haben.

Wie bei den Schönheitsreparaturen gilt auch hier: Wird der Mieter durch eine entsprechende Klausel unangemessen benachteiligt, ist diese insgesamt nicht wirksam – mit der Folge, dass der Vermieter auch die Kleinreparaturen zu übernehmen hat.

Erlaubte bauliche Veränderung in der Mietwohnung

Wurden bauliche Veränderungen ohne Wissen und Erlaubnis des Vermieters vorgenommen, müssen Sie den ursprünglichen Wohnungszustand vor der Übergabe wiederherstellen. Das bedeutet den Rückbau aller von Ihnen als Mieter vorgenommen Änderungen – etwa überstrichene Fliesen, eingezogene Holzpaneele an Decken und Wänden, abgehängte Decken, verlegte Laminatböden oder Teppichböden inklusive Kleberückstände, eingebaute Duschwände oder neuinstallierte Steckdosen. Sollten Sie Türen – etwa für einen neuen, höheren Holzboden – gekürzt haben, so sind diese im Zuge des Rückbaus zu ersetzen.

Es gibt allerdings auch Ausnahmen: War eine bauliche Veränderung beispielsweise erforderlich, um einen Mangel an der Mietsache zu beseitigen und damit den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung herzustellen, wird der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustandes in der Regel nicht verlangen dürfen.

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Gesetzliche Ausnahme

Eine weitere gesetzlich geregelte Ausnahme betrifft bauliche Veränderungen oder sonstige Einrichtungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind (§ 554 a BGB). Zwar ist auch hier die Zustimmung des Vermieters notwendig. Er darf Ihr Gesuch aber nur dann verweigern, wenn seine berechtigten Interessen oder diejenigen anderer Mieter das Interesse des Mieters an einer Veränderung überwiegen. Zudem darf der Vermieter eine Sicherheit vom Mieter verlangen für die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes.

Klären Sie möglichst frühzeitig mit dem Vermieter, ob und in welchem Umfang Sie bauliche Veränderungen in der Wohnung vornehmen dürfen. Denn befindet sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen beziehungsweise mangelfreien Zustand, besteht grundsätzlich kein Anspruch auf bauliche Veränderungen.

Worauf sollte ich beim Auszug achten?

Unser Tipp: Vereinbaren Sie bereits vor der Übergabe der Wohnung mit dem Vermieter eine Besichtigung der Mietwohnung. Ihr Vermieter kann klar äußern, welche Arbeiten seiner Meinung nach noch zu erledigen sind. Sie dagegen erleben keine bösen Überraschungen beim Auszug. Außerdem: Es empfiehlt sich, zur Übergabe ein Protokoll von allen Beteiligten ausfüllen und unterschreiben zu lassen. Dafür finden Sie diverse Vordrucke im Internet (zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund e.V.).

Die Zählerstände zum Zeitpunkt der Übergabe sollten ebenso notiert werden wie die zur Wohnung gehörenden Schlüssel. Dazu gehören auch nachgemachte Schlüssel und alle ausgelagerten Exemplare für Familie, Freunde oder Nachbarn.

Schäden im Protokoll vermerken

Besonders wichtig ist im Protokoll der Abschnitt mit Vermerken über eventuelle Schäden oder Mängel. Der Vermieter darf nur die Beseitigung derjenigen Mängel verlangen, die einvernehmlich im Übergabeprotokoll festgehalten wurden. Macht er zu einem späteren Zeitpunkt weitere Mängel geltend, sind diese in der Regel damit ausgeschlossen (Ausnahme: der Mieter hat solche Mängel arglistig verschwiegen). Denn das von Mieter und Vermieter unterzeichnete Übergabeprotokoll trägt dann den Beweis, dass nur die darin angegebenen Mängel bei der Wohnungsübergabe vorhanden waren. Verzichten die Parteien auf ein solches Protokoll, kann es durchaus zum Streit kommen. Verweigert der Vermieter seine Unterschrift, ist es auf jeden Fall ratsam, Fotos von der Wohnung zu machen und Zeugen hinzuzuziehen.

Auszug auch mit dem Nachmieter regeln

Wollen Sie Einrichtungen wie Ihre Einbauküche, Regale, Jalousien, die Duschkabine oder auch den hochwertigen Parkettboden, weitergeben anstatt diese abzubauen, so sollten Sie zunächst mit dem Vermieter hierüber sprechen, wenn nicht diesbezüglich bereits eine Regelung getroffen wurde. Das Einverständnis des Vermieters vorausgesetzt, können Sie auch mit dem Nachmieter die Übernahme besprechen und bestenfalls gleich in einem schriftlichen Vertrag festhalten. Eventuell ersparen Sie sich damit nicht nur die Arbeit durch den Ab- beziehungsweise Ausbau – Ihr Nachmieter freut sich zum Beispiel über eine bereits fertig installierte Küche.

In den allermeisten Mietverträgen ist die Übergabe der Wohnung besenrein vereinbart. Heißt: Alle Räume wurden gekehrt, grobe Verschmutzungen beseitigt. Dazu gehört auch ein entsprechend gereinigter Teppichboden.

Unser Tipp: Für eine reibungslose Wohnungsübergabe sollten Sie Ihren Mietvertrag checken lassen. So können Sie feststellen, was überhaupt vertraglich vereinbart wurde und welche Renovierungsarbeiten beispielsweise durchzuführen sind. Hilfe bekommen Sie zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund, einem örtlichen Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

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