Die Miete mindern

Auf welche Mängel Sie achten müssen

Verbraucher | WISO - Die Miete mindern

Das Gesetz erlaubt Mietern, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Daher wichtig für Mieter zu wissen: Welcher Mangel erlaubt eine Mietminderung? Und in welcher Höhe? Antworten im Tipp.

Beitragslänge:
5 min
Datum:
Verfügbarkeit:
Video verfügbar bis 21.02.2017, 00:00

Schimmel im Bad, undichte Fenster, Ungeziefer, Baulärm oder Geruchsbelästigung in der Nachbarschaft. Die Liste von Mängeln und Einschränkungen, die in Mietwohnungen auftauchen können, ist lang. Jedes Jahr werden bei den Mietervereinen mehr als 200.000 Rechtsberatungen zu Wohnungsmängeln durchgeführt. Das Gesetz erlaubt dem Mieter, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Doch hier gilt es einiges zu beachten.

Wann darf die Miete gemindert werden? „Die Miete darf immer dann gemindert werden, wenn der Zustand der Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung entspricht“, so Fachanwalt für Mietrecht Sven Kutzner. Das bedeutet, wenn Mängel auftauchen, die die Mieter einschränken, bzw. wenn man als Mieter nicht das bekommt, wofür man laut Mietvertrag dem Vermieter monatlich Miete überweist, dann darf man die Miete mindern.

Was sind Mietmängel?

Mietrechtsexperte Sven Kutzner nennt vor allem fünf Mängel, aufgrund derer immer wieder Mieten gemindert werden: „Am meisten wird gemindert wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Danach kommt im Grunde genommen eine Minderung wegen Lärm aus Baustellen oder der Nachbarschaft.“ Auch der Ausfall von technischen Geräten wie Aufzügen, Heizungsanlagen oder aber gravierende Schäden am Haus wie undichte Dächer, mangelhafte Außenanlagen sowie falsche Angaben über die Größe der Wohnung führen regelmäßig zu Mietminderungen. Tropfende Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen zählen hingegen zu den so genannten Bagatellschäden und berechtigen nicht zu einer Mietminderung.

Mangel dokumentieren und melden

Dokumentieren Sie den Mangel, bzw. den Schaden in Ihrer Wohnung so genau wie möglich! Machen Sie Fotos, erstellen Sie ein Lärmprotokoll und ziehen Sie gegebenenfalls neutrale Dritte hinzu, die Sie später als Zeugen benennen können.

Sobald Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung feststellen, sollten Sie Ihren Vermieter kontaktieren! Je nach Dringlichkeit sofort und telefonisch, wenn etwa die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Für nachfolgende Auseinandersetzungen ist es wichtig die Mängelanzeige nachweisbar zu machen. Denn er gilt meist als Stichtag, für den Fall, dass die Miete gemindert werden soll. Lassen Sie dem Vermieter die Mängelanzeige also zusätzlich schriftlich zukommen – per Einschreiben mit Rückschein oder Fax mit Eingangsbestätigung. Rechtsanwalt Kutzner erinnert: „Wer schreibt, der bleibt!“. Denn im Streitfall sind Sie als Mieter in der Beweislast.

Mangel genau beschreiben

Außerdem muss der Mangel genau beschrieben werden. Also nicht an den Vermieter schreiben „Schimmel an der Wand“, sondern „Schimmel befindet sich im Badzimmer, an der Wand neben der Dusche, in 70 cm Höhe vom Boden gemessen“.

Die Angabe und Beschreibung des Mangels ist gegenüber dem Vermieter unbedingt erforderlich. Dagegen muss eine konkrete Minderungsquote nicht im ersten Anschreiben enthalten sein. Diese kann vom Mieter nachgeliefert werden.

WISO-Tipp: Informieren Sie den Vermieter unverzüglich vom Mangel und verlangen Sie von ihm die Beseitigung und die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung.

Frist setzen

Der Vermieter hat das Recht den Mangel zu prüfen und ihn innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen. Sie als Mieter dürfen selbst keine Handwerker mit der Mängelbeseitigung aus eigenem Antrieb beauftragen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Konkretes Datum nennen

Nennen Sie Ihrem Vermieter ein konkretes Datum, bis zu dem der Mangel beseitigt werden soll.  Schreiben Sie also nicht: „beseitigen Sie innerhalb von 14 Tagen das Ungeziefer“, sondern „beseitigen Sie das Ungeziefer bis zum 12. März 2015“. Wie viel Zeit Sie dem Vermieter geben, hängt vom Umfang und der Dringlichkeit des Mangels ab. Solange Leib und Leben der Mieter nicht in Gefahr sind, hält Rechtsanwalt Kutzner eine Frist zwischen zwei und vier Wochen für realistisch.

Wie hoch dürfen Sie die Miete mindern?

In der Praxis orientiert man sich an Gerichtsurteilen. Doch Achtung: bei den Urteilen handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen. Jeder Fall ist im Detail anders gelagert. Das Urteil des einen Richters ist für den anderen nicht bindend. Urteile können also nur eine Orientierungsgröße sein.

Fachgerecht beraten lassen

Mieterschutzvereine raten, sich vor einer Mietminderung fachgerecht beraten zu lassen. Mindert man so lange so viel, dass man insgesamt zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, riskiert man eine fristlose Kündigung! Lassen Sie sich daher von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einer Verbraucherschutzorganisation vorab beraten. Deutscher Mieterbund e.V., Interessenverband Mieterschutz, Verbraucherzentralen

Rund 300.000 Streitfälle landen jedes Jahr vor deutschen Gerichten. Sichern Sie sich daher frühzeitig ab! Sind Sie Mitglied beim Mieterverein? Dann können Sie die Rechtsberatung des Mietervereins in Anspruch nehmen. Beim Abschluss der Mitgliedschaft können Sie zudem eine spezielle Rechtsschutzversicherung mitabschließen, wodurch potentielle Prozesskosten gedeckt wären. Wenn Sie sich unabhängig vom Mieterverein an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, sollten Sie vorher prüfen, ob Ihre herkömmliche Rechtsschutzversicherung das Thema Mietrecht umfasst!

Von der Bruttomiete kürzen

Ist die Nutzung der gemieteten Wohnung eingeschränkt, berechtigt das zur Minderung der Miete. Doch wovon darf man die Miete mindern? Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entscheiden, dass es sich dabei um die Bruttomiete handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Az. VIII ZR 223/10). Also die Kaltmiete plus Betriebskosten.

Ein ausführliches Rechenbeispiel finden Sie hier mieterverein-bochum.de.

Taggenau rechnen

Der Mietmangel kann nur an den Tagen geltend gemacht werden, an denen der Mangel auch bestanden hat. Jeder Tag im Monat wird mit einem Dreißigstel /Einunddreißigstel gerechnet. Dabei ist es unabhängig davon, ob Sie tatsächlich in der Wohnung waren oder nicht. Das heißt, die Kürzung gilt auch dann, wenn Sie in Urlaub sind.

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