Zwangsversteigerung von Immobilien

Verbraucher | WISO - Zwangsversteigerung von Immobilien

Schnäppchenimmobilien scheinen vielerorts nur noch über Zwangsversteigerungen möglich. Doch sind solche Immobilien wirklich so günstig und welche Risiken lauern bei dieser Art des Hauskaufs?

Beitragslänge:
5 min
Datum:
Verfügbarkeit:
Video verfügbar bis 25.04.2018, 03:10

Täglich werden in Deutschland mehr als 120 Immobilien versteigert. Allerdings sind längst nicht alle Objekte, die beim Amtsgericht landen, ein Schmuckstück oder Schnäppchen. Gerade in angesagten Städten finden Grundstücke und Immobilien genug Interessenten, die bereit sind, einen marktüblichen Preis oder sogar mehr zu bezahlen. Dennoch sind zwangsversteigerte Häuser im Durchschnitt immer noch günstiger als solche, die auf dem freien Markt angeboten werden.

Wie hoch ist der Verkehrswert?

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten will, muss vorab wissen, worauf er eigentlich bietet und wie hoch der Wert des Versteigerungsobjekts ist. Daher beauftragt das versteigernde Amtsgericht in der Regel einen unabhängigen Sachverständigen damit, dessen Wert zu ermitteln.

Der im Gutachten ermittelte Verkehrswert nennt den Preis, der zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich im freien Verkauf erzielt werden könnte. Hat der Gutachter keine Möglichkeit, die Immobilie von innen zu besichtigen, wird der angesetzte Wert um einen Sicherheitsabschlag gemindert. Das Gutachten kann jeder Bietinteressent vor dem Versteigerungstermin bei Gericht einsehen und Kopien machen. Auszüge daraus werden häufig auf Versteigerungsportalen im Internet online gestellt.

Weil zwischen Gutachtertermin und Zwangsversteigerung teilweise Jahre liegen können, ist die Verkehrswerteinschätzung oft nicht mehr ganz aktuell. In Regionen mit steigenden Immobilienpreisen liegt der tatsächliche Marktwert einer Immobilie oft deutlich über dem im Gutachten ausgewiesenen Wert. In Regionen mit sinkenden Immobilienpreisen kann es andersherum sein.

Für die Recherche

Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin wird spätestens sechs Wochen im Voraus bekannt gegeben. Veröffentlicht wird er im Amtsblatt oder durch Aushänge im Gericht, in Zeitungen und auf diversen Internet-Versteigerungsportalen.

Zu Beginn verliest der versteigernde Rechtspfleger alle Infos zur Immobilie wie den festgesetzten Verkehrswert, eventuelle Belastungen laut Grundbuch, zu den Gläubigern und ihren Ansprüchen sowie die Versteigerungsbedingungen. Im Anschluss daran verkündet er das "geringste Bargebot". Das besteht aus den Kosten für die Zwangsversteigerung sowie den bestehenbleibenden Belastungen einer Immobilie, die der Erwerber zusätzlich übernehmen muss. So billig wechselt jedoch kaum eine Immobilie den Eigentümer, da der Rechtspfleger den Zuschlag zum Schleuderpreis versagen muss.

Bietzeit mindestens 30 Minuten

Im Anschluss fordert der Rechtspfleger die Bieter auf, Gebote abzugeben. Mit der Abgabe des ersten Gebotes beginnt die offizielle Bietzeit, die mindestens 30 Minuten beträgt, aber auch länger dauern kann. Hier können Bietinteressenten, aber auch die Beteiligten selbst Gebote abgeben. Während der Bietzeit haben die Interessenten die Möglichkeit, Fragen zu stellen, mit den Gläubigern zu sprechen und das gerichtliche Gutachten einzusehen.

Erst wenn nach mindestens 30 Minuten trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben werden, wird die Versteigerung beendet. Das Gericht verkündet drei Mal das letzte Gebot und fordert dazu auf, weitere Gebote abzugeben. Erfolgt das nicht, ist die Bieterstunde abgeschlossen und der Höchstbieter erhält in der Regel den Zuschlag. Allerdings kann der Gläubiger auch noch während des Termins die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung erwirken.

Sicherheitsleistung vom Bieter

Wird ein Gebot abgegeben, können die Beteiligten wie Eigentümer oder Gläubiger eine Sicherheitsleistung vom Bieter verlangen. In der Regel beträgt diese ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswertes. Erklärt das Gericht die Sicherheit für erforderlich, ist sie sofort zu leisten. Nur dann wird das Gebot wirksam; ansonsten wird es zurückgewiesen und erlischt.

Die Sicherheitsleistung kann durch Bundesbank-, Landeszentralbank- oder Verrechnungsschecks erbracht werden. Wichtig: Der Scheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt worden sein. Auch Bürgschaften von Kreditinstituten werden als Sicherheit zugelassen. Alternativ können Sie den Betrag vor dem Versteigerungstermin an die Gerichtskasse überweisen. Die Überweisung sollte frühzeitig erfolgen, damit der Gerichtskasse genügend Zeit bleibt, den entsprechenden Nachweis an das Versteigerungsgericht zu senden. Liegt der nicht rechtzeitig vor, wird das Gebot zurückgewiesen. Barzahlung als Sicherheit wird seit 2007 nicht mehr akzeptiert.

Identitätsprüfung

Neben der Sicherheitsleistung muss sich jeder Bieter bei Gebotsabgabe durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Wollen mehrere Personen zusammen bieten, müssen alle anwesend sein oder es müssen öffentlich beglaubigte Bietvollmachten der Abwesenden vorgelegt werden. Einfache Kopien reichen nicht aus.

Zuschlag

Mit dem Meistgebot haben Sie allerdings noch nicht den Zuschlag für die Immobilie. Ob Sie diesen bekommen, hängt davon ab, ob der betreibende Gläubiger zustimmt. Er kann beantragen, den Zuschlag zu versagen, wenn das höchste Gebot unter 70 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes liegt. Werden nicht mal 50 Prozent des Verkehrswertes erreicht, muss der Zuschlag von Amts wegen verweigert werden. Diese Grenze soll verhindern, dass die Immobilie zum Schleuderpreis verkauft wird. In beiden Fällen wird ein neuer Versteigerungstermin festgelegt, in dem die genannten Grenzen dann nicht mehr gelten.

Mit der Verkündung des Zuschlags wird der Meistbietende sofort Neueigentümer und erhält das Recht, die Immobilie zu nutzen. Damit gehen die Lasten auf ihn über und er tritt in die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein.

Bietstrategie

Relativ einfach ist es, wenn man der einzige Interessent ist, der mitbietet. Dann hat man die Chance, die Immobilie für 70 Prozent des festgestellten Verkehrswertes – oder bei einem Zweittermin sogar noch darunter zu erwerben. Grundsätzlich gilt aber, dass sich Bieter vorab ein Limit setzen und das auch einhalten sollten. Beim Termin kann es strategisch geschickt sein, schnell einen Preis nahe der individuellen Obergrenze zu bieten. So werden Schnäppchenjäger, die den Preis in kleinen Schritten hochtreiben wollen, schnell abgeschreckt und scheiden aus.

Verteilungstermin

Beim Verteilungstermin, vier bis acht Wochen später, wird der Betrag des Meistgebots - entsprechend ihres Ranges und der Höhe nach - an die Gläubiger verteilt und ausbezahlt. Bis dahin haben Sie als neuer Eigentümer Zeit, die volle Kaufsumme inklusive vier Prozent Zinsen ab dem Zeitpunkt des Zuschlags zu bezahlen. Überweisen Sie das Geld früher an die Gerichtskasse, fallen entsprechend weniger Zinsen an. Zudem muss für die Grunderwerbsteuer noch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen. Erst dann wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen.

Wer bis zum Verteilungstermin nicht gezahlt hat, muss damit rechnen, dass gegen ihn selbst ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird. Da die Forderungen der Gläubiger ab Zuschlag auf den Ersteher übergehen, haftet der mit seinem persönlichen Vermögen.

Keine Makler- und Notarkosten

Der Vorteil eines Hauskaufes über eine Zwangsversteigerung ist, dass keine Makler- und Notarkosten anfallen. Allerdings wird für den Zuschlag eine Gebühr fällig. Sie richtet sich nach der Höhe des Meistgebots und ist etwas niedriger als die bei einem normalen Kauf fällige Notargebühr von etwa ein Prozent des Kaufpreises.

Bis zum Verteilungstermin muss der Ersteigerer zudem vier Prozent Zinsen zahlen, falls er nicht gleich die volle Kaufsumme an die Gerichtskasse überweist. Die Eintragungen ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent muss er wie bei jedem anderen Immobilienkauf bezahlen.

Räumung

In manchen Fällen kommen noch Kosten für die Räumung hinzu, falls der vorherige Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt und sich weigert, auszuziehen. Dafür müssen Sie nicht erst einen aufwändigen Zivilprozess führen: Der Zuschlag bei der Versteigerung ist zugleich der sogenannte Räumungstitel, womit Sie die sofortige Zwangsvollstreckung und somit auch Räumung beantragen können. Die ist jedoch in der Regel mit einem erheblichen finanziellen und zeitlichen Aufwand verbunden.

Zwischen Eigentumsübergang und tatsächlicher Räumung kann also eine Weile ins Land gehen, da Gerichtsvollzieher nicht auf Abruf arbeiten. Eine eigenmächtige Räumung ist nicht gestattet und kann zivil- und strafrechtliche Folgen haben. Denn rein juristisch sind Sie als Ersteigerer zwar Eigentümer, der selbst nutzende Alteigentümer aber weiterhin Besitzer.

Ist die ersteigerte Immobilie hingegen vermietet, gilt: Der Zuschlag bricht nicht die Miete. Das Mietverhältnis besteht also unverändert fort. Sie haben allerdings alle Rechte zur vertragsmäßigen Kündigung - unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen von drei Monaten zum ersten zulässigen Termin. Das gilt unabhängig von der Wohndauer - allerdings nur, wenn Sie Eigenbedarf anmelden. Da Sie den Mietvertrag nicht vorliegen haben, wissen Sie jedoch nicht, ob es unter Umständen einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss gibt.

Rechtliche Grundlagen


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