Wohnung kaufen: Lohnt sich das bei den Immobilienpreisen?
Kaufpreise drohen zu steigen:Letzte Chance für den Wohnungskauf?
von Anna Möllers
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Wohnung kaufen oder nicht? Aktuell sind langsam sinkende Zinsen und recht niedrige Immobilienpreise zu beobachten. Gilt es nun, bei Immobilien schnell zuzuschlagen?
Beim Wohnungskauf sind die Preise gefallen. Dennoch raten Experten von überstürzten Kaufentscheidungen ab.
Quelle: dpa
Kaufen oder nicht kaufen? Ist jetzt der richtige Moment für den Traum von den eigenen vier Wänden gekommen? Nach den eher schlechten Finanzierungsbedingungen im vergangenen Jahr hat sich das Zinsniveau für Immobiliendarlehen zuletzt wieder leicht verbessert. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise noch verhältnismäßig niedrig.
Allerdings: Das könnte sich bald ändern, denn die Nachfrage steigt - und damit auch die Zahl möglicher Mitbewerber*innen. Wer sich fragt, ob nun ein guter Zeitpunkt für den Immobilienerwerb gekommen ist, sollte verstehen, wo der Markt gerade steht - und es ist kompliziert.
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Krise in der Immobilienbranche: Preisrückgang 2023
Gerade veröffentlichte Zahlen des LBS-Immobilienbarometer und -preisspiegel bestätigen das spürbar gesunkene Preisniveau: Besonders stark gefallen seien die Preise für Bestandsobjekte. Entsprechende Einfamilienhäuser verzeichnen demnach ein Minus von elf Prozent und auch der Preis für Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um sechs Prozent gesunken.
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Niedriges Preisniveau als Chance für private Käufer?
Fallende Preise beim Wohnungskauf: eigentlich doch eine gute Nachricht - zumindest für private Kaufinteressierte, die auf der Suche nach einem eigenen Zuhause sind? So einfach ist es leider nicht. Denn der Grund für die im letzten Jahr gesunkenen Immobilienpreise waren unter anderem die schlechten Finanzierungsbedingungen. Die Konditionen für Kredite zum Wohnungskauf verschlechterten sich merklich.
Als Reaktion hat die EZB den Leitzins - nachdem dieser jahrelang historisch niedrig war - erhöht. Diese Zinswende habe laut Ökonom Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft die Finanzierungskosten für Immobilien zu Höchstzeiten ungefähr um ein Drittel erhöht.
Damit rückte der Traum von den eigenen vier Wänden für viele in weite Ferne, potenzielle Käufer*innen stiegen aus dem Markt aus. Die Folge: Wohnungen und Häuser blieben länger auf dem Markt. So lange, bis dieser mit Angeboten "vollgelaufen" sei, so Ökonom Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft. Das führte schließlich vielerorts zur Abwertung der Immobilien - die Preise sanken.
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Zinserholung macht Kauf wieder attraktiver
Die gute Nachricht: Seit Ende letzten Jahres sinken die Zinsen für Darlehen für Immobilien tendenziell. Zwar liegen sie noch deutlich über dem Niveau von vor einem Jahr. Aber Ökonom Sagner bestätigt:
Es ist ein guter Zeitpunkt, um sich aktiv wieder mit dem Immobilienkauf zu beschäftigen, und wenn das Angebot zusagt, auch eine Kaufentscheidung zu treffen.
Pekka Sagner, Volkswirt im Institut der deutschen Wirtschaft
Denn neben dieser leichten Zinserholung sind die Preise noch nicht wieder stark angestiegen. Vor allem Bestandsimmobilien - oft weniger energieeffiziente Objekte - waren im Vergleich zu Neubauten zuvor stark gefallen.
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Wieder mehr Menschen wollen eine Immobilie kaufen
Und tatsächlich scheinen erste Kaufinteressierte zu dem gleichen Schluss gekommen zu sein. Seit Anfang des Jahres werden wieder mehr Immobilienkredite von privaten Haushalten angefragt. Das ergab unter anderem der vierteljährlich erscheinende "Bank Lending Survey" der Bundesbank.
Für Kaufinteressierte heißt das auch: Es gibt mehr Konkurrenz. Zusätzlich sehen Expert*innen erste Veränderungen bei der Preisentwicklung - auch der Bestandsimmobilien. Auch vor dem Hintergrund, dass in Deutschland zu wenig gebaut wird bei gleichzeitig enormer Wohnraumnachfrage, geht DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin von weiter steigenden Preisen aus.
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Auf sinkende Zinsen setzen: Lohnt sich das Warten?
Gleichzeitig wird prognostiziert, dass die EZB im Juni ihren Leitzins senkt. Könnte es da nicht sogar sinnvoll sein, noch einen Moment zu warten und auf weiter sinkende Zinsen auch in der Baufinanzierung zu hoffen? Leider nicht unbedingt:
Zu warten lohnt sich nur, wenn die richtige Immobilie noch nicht da ist, nicht wegen der vagen Hoffnung auf weiter sinkende Zinsen. Die für Juni erwartete Leitzinssenkung dürfte bereits eingepreist sein.
Axel Guthmann, LBS-Verbandsdirektor
Denn auch wenn die Immobiliendarlehen eng mit dem Leitzins verbunden sind, hängen sie nicht unmittelbar von ihm ab. Es gibt ausschlaggebendere Faktoren wie die Verzinsung von Pfandbriefen und Bundesanleihen. Sinken beispielsweise die Renditen der deutschen Bundesanleihen, folgen die Bauzinsen diesem Trend relativ zeitnah.
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Heißt es jetzt schnell sein und noch günstige Preise sichern?
Wenn nur die Marktsituation betrachtet wird, dann ist der Augenblick für einen Kauf also günstig. Doch von überstürzten Kaufentscheidungen wird abgeraten: Besonders bei der Selbstnutzung sollte die günstig erscheinende Marktsituation nicht alleiniger Anreiz sein. Dabei seien vor allem drei Fragen vor dem Immobilienkauf entscheidend.
Die drei wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf
IW-Ökonom Sagner empfiehlt, sich vorab ehrlich zu fragen: Bin ich bereit, mich zu kümmern? Denn eine Immobilie heißt Arbeit. "Es mag sein, dass man das Geld auf dem Konto hat, aber das heißt noch lange nicht, dass man auch Selbstnutzer oder Eigentümer sein muss. Denn ich muss mir klarmachen: Als Selbstnutzer bin ich für meine eigene Immobilie verantwortlich. Und das ist nicht für jeden was. Nicht jeder hat Spaß am Rasenmähen."
Die Entscheidung, ein Eigenheim oder eine Wohnung zu erwerben, sollte zu den individuellen Lebensumständen passen: Ist man bereit, sich langfristig an einem Ort niederzulassen? In Deutschland sei der Erwerb von Eigentum noch immer "ganz häufig mit der Familiengründung" verbunden.
Ein Immobilienkauf ist eine finanzielle Herausforderung. Denn der Erwerbsnebenkostenanteil muss aus Eigenmitteln bestritten werden (Grunderwerbssteuer, Notar-, Grundbuchgebühren etc.). Zudem muss die Finanzierung getragen werden können, die oft höher ist als eine vorherige Miete.
Und Achtung: Wird ein Bestandsobjekt erworben, das den aktuellen Energievorschriften nicht entspricht, müssen trotz möglicher Förderangebote auch zu Beginn hohe Sanierungskosten einkalkuliert werden.
Die Baubranche steckt in der Krise. So mancher Bauträger geht in die Insolvenz. Tipps, wie man sich als Bauherr beim Bau eines Hauses für den Fall einer Pleite wappnen kann.
