Urteil zu Mietpreisbremse:BGH: Mieter können länger Auskunft verlangen
von Celine Löffelhardt und Jan Henrich
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Der Bundesgerichtshof hat die Fristen für Auskunftsansprüche gegenüber Vermietern neu geregelt. Mieter haben mehr Zeit, um notwendige Informationen zur Mietpreisbremse einzuholen.
In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Dies betrifft vorwiegend Großstädte, aber auch in kleineren Gemeinden kann die Regel einschlägig sein.
Wer in einer Stadt mit geltender Mietpreisbremse lebt, benötigt Auskünfte vom Vermieter, um herauszufinden, ob die Mietpreisbremse auch tatsächlich greift oder ob Ausnahmen bestehen. Darunter fallen Auskünfte beispielsweise über Baujahr oder einzelne Sanierungsmaßnahmen. Nur so können die Betroffenen abschätzen, ob die gezahlte Miete zu hoch ist und ob es sich lohnt, Rückzahlung zu verlangen.
Ob der Wohnungsmarkt in der jeweiligen Stadt als angespannt gilt oder nicht, entscheiden die Bundesländer. Eine aktuelle Übersicht zu den Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, finden Sie hier. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Miete bei einer Wiedervermietung stark angehoben wird.
Der Vermieter darf deshalb die Miete höchstes zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Hiervon gibt es allerdings Ausnahmen. So gilt diese Regel nicht, wenn bereits die Vormiete mit dem vorherigen Mieter über dieser Grenze lag oder die Wohnung modernisiert wurde.
Auch für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht. Das betrifft Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Über all diese Umstände muss der Vermieter den Mieterinnen und Mietern Auskunft erteilten.
(Quelle: ZDF)
Der Vermieter darf deshalb die Miete höchstes zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Hiervon gibt es allerdings Ausnahmen. So gilt diese Regel nicht, wenn bereits die Vormiete mit dem vorherigen Mieter über dieser Grenze lag oder die Wohnung modernisiert wurde.
Auch für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht. Das betrifft Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Über all diese Umstände muss der Vermieter den Mieterinnen und Mietern Auskunft erteilten.
(Quelle: ZDF)
Bislang war nicht abschließend geklärt, ob das Auskunftsrecht nur in den ersten drei Jahren ab Abschluss des Mietvertrages besteht. Heute hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Mieter bei Verdacht auf Verstößen gegen die sogenannte Mietpreisbremse künftig mehr Zeit haben, um notwendige Informationen vom Wohnungseigentümer einzuholen.
Die dreijährige Frist beginnt nicht bereits mit Abschluss des Mietvertrages, sondern erst dann, wenn der Mieter zum ersten Mal Auskunft vom Vermieter verlangt. Zahlreiche Mieterinnen und Mieter können hiervon profitieren.
Die Inflation spürt man nicht nur an der Ladenkasse oder der Zapfsäule. Auch bei den Wohnkosten stoßen viele Deutsche inzwischen an ihre Grenzen:
Im konkreten Fall geht es um vier gleichzeitig verhandelte Fälle von Berliner Mietern, die sich auf die Mietpreisbremse berufen.
Die Vermieter verweigerten die Auskunft und waren der Ansicht, die Ansprüche seien verjährt. Denn der Abschluss der Mietverträge lag schon mehr als drei Jahre zurück. Stellvertretend für die Berliner Mieter klagt der Rechtsdienstleister Conny GmbH. Bereits die Vorinstanzen urteilten in drei Fällen zugunsten der Mieter. Die Vermieter zogen dagegen vor den Bundesgerichtshof.
Mietpreisbremse: Vorinstanzen befassten sich mit Auskunftsanspruch
Bereits die Vorinstanzen urteilten in drei Fällen zugunsten der Mieter. Der Auskunftsanspruch der Mieter sei nicht verjährt, so das Landgericht Berlin. Da die Auskunft benötigt wird, um den Rückzahlungsanspruch geltend zu machen, kann der eine Anspruch nicht vor dem anderen verjähren. Hiergegen wehrten sich die Vermieter, sodass nun der Bundesgerichtshof zu entscheiden hat.
Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet die heutige Grundsatzentscheidung: Sollte sich auch nach mehr als drei Jahren noch andeuten, dass die Miete zu hoch ist, können alle für die Mietpreisbremse wichtigen Auskünfte eingeholt und dementsprechend ein möglicherweise zu viel gezahlte Betrag zurückgefordert werden.
So haben sich die Mietpreise in den vergangenen 20 Jahren entwickelt:
Mieterbund: Große Bedeutung für Mieterinnen und Mieter
Für Deutschland - als das Mieterland Nr. 1 in der EU - könnte das Urteil große Tragweite haben. "Derzeit gibt es in Deutschland etwa 20 Millionen Mieterhaushalte", so die Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes Dr. Jutta Hartmann vor Verkündung der Entscheidung.
Das Urteil könnte das Prozess- und Kostenrisiko für Mieterinnen und Mieter, die mehrere Jahre nach Vertragsabschluss die Mietpreisbremse geltend machen wollen, minimieren und so für mehr Rechtssicherheit sorgen.
Dr. Jutta Hartmann, Deutscher Mieterbund
Vor allem in deutschen Großstädten und Ballungsräumen haben es Mieter schwer, günstige Wohnungen zu finden:
Verbraucherschützer: Früh über Mieten informieren
Ein Tipp von den Verbraucherschützern: Wer sich rechtzeitig gegenüber dem Vermieter auf die Mietpreisbremse beruft, kann auch rückwirkend die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Innerhalb der ersten 30 Monate nach Abschluss des Mietvertrages sollte auf die Mietpreisbremse hingewiesen werden. Denn dann kann die zu viel gezahlte Miete für die Vergangenheit zurückverlangt werden.
Dr. Jutta Hartmann, Deutscher Mieterbund
Für die Mieterinnen und Mieter empfiehlt es sich deshalb, sich schon früh darüber zu informieren, ob die gezahlte Miete über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Aber auch nach Ablauf dieser 30 Monate kann zurückgefordert werden: "Dann aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die Miethöhe gegenüber dem Vermieter beanstandet wurde", erklärt Hartmann.
Celine Löffelhardt und Jan Henrich arbeiten in der ZDF-Redaktion Recht und Justiz.
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