Warum Bauzinsen bald auf fünf Prozent steigen könnten

Wer zuletzt immer mal wieder einen Blick auf die Bauzinsen geworfen hat, der staunt, wie viel Bewegung da gerade drin ist. Ende vergangener Woche kletterten die Finanzierungskosten für zehnjähriges Baugeld nach einem Zwischentief im Januar erneut über vier Prozent. So hoch waren sie bereits im Oktober kurz einmal, um dann aber wieder bis auf 3,5 Prozent nachzugeben. Auch die über vier Prozent waren nur von kurzer Dauer, aktuell liegen die Konditionen wieder leicht darunter.

Das ständige Auf und Ab ist Ausdruck von zunehmender Nervosität. Und das wird wohl auch so bleiben, sagt Mirjam Mohr vom Kreditvermittler Interhyp: "Wir erwarten für das laufende Jahr stark schwankende Zinsen in einem Korridor zwischen drei und vier Prozent, kurzzeitig auch darüber." Sogar bis fünf Prozent könne es hochgehen, prognostizieren einzelne Baufinanzierer.

Dass die Zinsen raufgehen - ganz allgemein, nicht nur beim Baugeld - bekommen wir alle mit und erklärt sich mit dem raschen Anstieg der Leitzinsen. Die großen Notenbanken haben sich in den letzten Monaten ganz dem Kampf gegen die Teuerung verschrieben und damit das Zinsniveau an den Kapitalmärkten nach oben getrieben. Es wäre also ungewöhnlich gewesen, wenn der Markt für Immobilienfinanzierungen davon ausgeklammert gewesen wäre. War er nicht.

Die hohe Inflation bedeutet Geldentwertung, was das Halten von Staatsanleihen mit bescheidenen Renditen unattraktiv macht. Ein Ausverkauf war die Folge. Die Kurse der Anleihen sanken, die Renditen stiegen (allerdings immer noch weniger stark als die Inflation). Und weil die Kurse von Staatsanleihen, vor allem die der zehnjährigen Bundesanleihe, immer auch die Bauzinsen beeinflussen, verteuerten sich also die Hypothekenzinsen in relativ kurzer Zeit relativ deutlich. Noch vor gut einem Jahr lagen die Finanzierungskosten für ein Haus oder eine Wohnung bei einem Prozent und sogar leicht darunter.

Das alles erklärt die Trendumkehr, das Anziehen der Bauzinsen, nicht aber die inzwischen aufgetretenen erwähnten Schwankungen. Bleiben wir bei den Staatsanleihen und den Banken, die viele von diesen Wertpapieren immer noch besitzen. Wer sie hält bis zum Ende der Laufzeit, bekommt seine Summe, den sogenannten Nennwert zurück.

Wer aber jetzt, wo die Kurse stark gesunken sind, verkaufen muss, bekommt sehr viel weniger als den Nennwert, macht also Verluste. Verkaufen wird also nur, wer verkaufen muss, wer in Schwierigkeiten geraten ist. So gesehen vergangene Woche bei der Silicon Valley Bank (SVP), die aber trotz Notverkäufen bereits in einer solch großen Schieflage war, dass sie Insolvenz anmelden musste.

Der Zusammenbruch der kalifornischen Bank hatte Schockwellen durch die Finanzmärkte gesendet. Nicht klar ist bis jetzt, ob die US-Bank ein Einzelfall ist oder ob wegen der rasant gestiegenen Zinsen und der ebenso rasant gefallenen Anleihekurse weitere Geldhäuser wegen milliardenschwerer Wertberichtigungen in ihren Bilanzen in ähnliche Schwierigkeiten geraten.

Die Notenbanken sind jedenfalls aufgrund dieser neuen Risiken ins Grübeln geraten. Was sollen sie tun? Weiter Kurs halten im Kampf gegen die Inflation? Oder die Leitzinsen weniger stark straffen, um am Ende nicht doch noch eine neue Bankenkrise auszulösen? Und mittendrin die Immobilienfinanzierer, deren Geschäft innerhalb weniger Monate eingebrochen ist und die jetzt eben beobachten müssen, wie unberechenbar ihr Geschäft geworden ist.

Aus Angst vor weiteren Turbulenzen kauften Anleger wieder verstärkt als sicher geltende zehnjährige Bundesanleihen, die den Marktmechanismen gehorchend die Kurse nach oben und die Rendite nach unten drückten. Und somit den Anstieg der Bauzinsen, wie zu beobachten, wieder bremsen konnten. Doch es wird auch wieder raufgehen. Denn es scheint wenig realistisch, dass die Europäische Zentralbank die Leitzinsen nun gar nicht mehr erhöhen wird, eher wird sie das Tempo drosseln und die Zinsschritte verkleinern.

Und was heißt das nun für diejenigen, die immer noch vorhaben, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen? Eigenkapital ist wichtiger denn je. Je mehr Eigenkapital man mitbringen kann, desto geringer die Kosten für den fremd zu finanzierenden Teil. Und trotzdem ist die Finanzierung teilweise nicht mehr bezahlbar. Tobias Just von der Irebs-Immobilienakademie der Universität Regensburg rät mit Blick auf die Hypothekenzinsen dazu, die unsichere Phase abzuwarten: