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Mängel in der Mietwohnung

Mietminderung für Schimmel, Baulärm und Heizungsausfall

von Niklas Feil

Schimmel im Bad, Feuchtigkeitsschäden oder Baulärm in der Nachbarschaft. Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, hat der Mieter das Recht weniger Miete zu zahlen.

5 min
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18.05.2020
18.05.2020
Video verfügbar bis 18.05.2021

Mit knapp 60 Prozent lebt die Mehrheit der Deutschen zur Miete. Dabei ist die Kommunikation mit dem Vermieter jedoch nicht immer einfach. Rund 230.000 Streitfälle zwischen Mieter und Vermieter landen jedes Jahr vor deutschen Gerichten, jeder fünfte Fall wegen Wohnungsmängel. Die Liste von Mängeln und Einschränkungen, die in Mietwohnungen auftauchen können, ist lang.

Mietminderung: an Tabelle orientieren

Zur ersten Orientierung finden Sie im Internet in Mietminderungstabellen viele Gerichtsurteile, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann.

  • Erwärmt die Heizung im Winter nur noch auf 15 Grad, kann die Miete um 25 Prozent gemindert werden.
  • Fällt die Heizung in den Wintermonaten komplett aus, rechtfertigt das bis zu 100 Prozent.
  • Auch bei Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern gilt eine Mietminderung bis zu 30 Prozent als angemessen.
  • Bei Legionellenbefall des Trinkwassers, nicht abschließbarer Wohnungstür oder erheblicher Zugluft wegen undichter Türen und Fenster halten Gerichte bis zu 25 Prozent für zulässig. 

Wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann, hängt allerdings immer vom Einzelfall ab. Suchen Sie sich deshalb fachlichen Rat, zum Beispiel beim Mieterverein, der Verbraucherzentrale oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht. Bei einer Mietminderung gilt als Basis die Warmmiete und die Anzahl der Tage, an denen der Mangel vorhanden ist. Zusammen mit dem vom Anwalt empfohlenen Prozentsatz ergibt sich der Betrag, um den die Miete gemindert werden kann.

Mietminderung geltend machen

Mietminderung ist ein geeignetes, aber riskantes Druckmittel gegenüber dem Vermieter. Deshalb sollten Sie bei einer Mietminderung folgendes beachten: 

  • Sobald der Mangel an der Wohnung auftritt, informieren Sie sofort ihren Vermieter und zwar schriftlich.
  • Setzen Sie eine angemessene Frist, bis wann der Schaden beseitigt werden muss.
  • Beschreiben Sie die Mängel genau und belegen Sie Ihre Angaben mit Fotos und Zeugenaussagen.
  • Spätestens wenn die Frist abgelaufen ist, können Sie die Miete mindern.
  • Zahlen Sie dafür nur unter Vorbehalt.
  • Kürzen Sie zunächst die Miete nicht mehr als die Höhe einer Monatsmiete, sonst riskieren Sie eine fristlose Kündigung.

Beweislast für Mietmangel liegt beim Vermieter

Bei Mietmängeln liegt die Beweislast beim Vermieter. Das heißt: Er muss beweisen, dass der Schimmel zum Beispiel nicht wegen Schäden am Bau aufgetreten ist, sondern mit dem Verhalten des Mieters zusammenhängt.

Eine Mietminderung ist dann nicht rechtmäßig, wenn dem Mieter der Mangel schon beim Einzug bekannt war, bei unerheblichen Mängeln wie zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne oder der Mieter die Mängel selbst verursacht hat.

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